Рынок торговой недвижимости Казахстана – от количества к качеству

В настоящее время на рынке недвижимости в целом наблюдается излишний оптимизм.

В 2002 году правительство Республики Казахстан, Всемирный банк реконструкции и развития и Международная финансовая корпорация подписали стратегию партнерства на 2012-2017 годы. Данная стратегия направлена на поиски источников роста ВВП, не связанных с нефтедобычей, создание благоприятного инвестиционного климата и улучшение ключевой инфраструктуры.

Можно сказать, что устойчивый рост, который на протяжении длительного времени демонстрировал строительный сектор в стране, является результатом реализации этой стратегии. В настоящее время на рынке недвижимости в целом наблюдается излишний оптимизм, некоторым образом связанный с ожиданиями от проведения EXPO-2017. После окончания выставки активно строившиеся девелоперы рискуют остаться с неликвидной недвижимостью. Но если международный финансовый центр «Астана» окажется успешным проектом и сможет привлечь международных инвесторов в Казахстан, то можно ждать нового витка активности.

Что касается рынка торговой недвижимости, то инвесторы по-прежнему проявляют к нему интерес. Это подтверждается индексом AT Kearney Global Retail Development Index за 2016 год – по уровню развития рынка ритейла страна находилась на четвертом месте, однако в 2017-м, несмотря на ожидаемый рост ВВП, опустилась на 16-ю строчку. Тем не менее, это не отменяет прошлых инвестиций – в 2016 году было введено в эксплуатацию 800 тысяч квадратных метров площадей торговой недвижимости. Многие международные сети планируют открывать здесь новые объекты, что указывает на перспективы роста данного направления. Так, в 2016 году началось строительство первого супермаркета французской сети Leroy Merlin в Алматы, в районе ТРЦ Aport Mall, площадью 16500 квадратных метров. Ожидается, что строительство завершится в 2018 году.

Девальвация тенге в 2015 году привела к тому, что многие арендодатели были вынуждены пересмотреть условия договоров и отвязать ставку арендных платежей от доллара, а также разделить ее на фиксированную часть и процент с оборота. Таким образом, арендодатель сегодня непосредственно заинтересован в повышении трафика. Важно, что снижение торгового оборота повысило значимость эффективного управления торговыми центрами для увеличения их доходности, но еще не все понимают, что такая эффективность закладывается еще на этапе проектирования здания.

Важным направлением на рынке торговой недвижимости является проектирование торговых центров, а также оказание консалтинговых услуг. Принципы работы успешных ТЦ и МФК, как показывает практика, это грамотное зонирование, распределение потоков посетителей, элементы и точки притяжения, технологическое обеспечение, инженерные зоны, безопасность, безбарьерная среда для маломобильных групп. Поэтому будущее рынка коммерческой недвижимости и его ритейл-сектора – за современными ТЦ, при создании которых использовались знания, позволяющие сдать в эксплуатацию не просто запланированное число квадратных метров, а эффективно функционирующий комплекс. В случае, когда требуется адаптировать морально устаревший ТЦ к новым требованиям, можно задействовать схему ремоделинга действующих магазинов, позволяющую не закрывать их полностью на время проведения работ.

Еще один нюанс – это экологическая сертификация торговых и офисных помещений.  Наличие подобных сертификатов гарантирует, что при строительстве зданий и сооружений оказывается минимальное воздействие на окружающую среду, в здании и на прилегающих территориях создана доступная среда для маломобильных групп населения, использовались безопасные для здоровья материалы и тому подобное. Подобная недвижимость обладает большей инвестиционной стоимостью, а также усиливает репутацию компании-девелопера, как социально ответственной.

Сегодня девелоперы не спешат получать сертификаты экологической безопасности зданий, такие как BREEAM или LEED, но, думаю, несмотря на высокую стоимость сертификации (она может достигать нескольких миллионов рублей), на рынке завтрашнего дня эти помещения будут более конкурентоспособны и востребованны, особенно с учетом их энергоэффективности и повышенной комфортности для сотрудников и посетителей.