Бизнес не увидел спасения в «Нурлы жер»

13 Декабря 11:12

Крупные застройщики, которые переживают не самые лучшие времена, ждали от программы большего. 

Концепция программы жилищного строительства «Нурлы жер», приближенная к окончательному варианту, была представлена в правительстве в понедельник, 12 декабря. Предполагается, что она будет утверждена до конца декабря и начнет работать с 2017 года. Период реализации – 15 лет.

Глава министерства национальной экономики Куандык Бишимбаев представил основные механизмы программы (ведомство является разработчиком программы). По словам министра, на ее финансирование в течение 15 лет потребуется 1,8 трлн тенге госсредств, а вливания частных инвестиций прогнозируются на уровне 16 трлн тенге. 

Субсидии будут, а фондирования не будет
Средства для фондирования банков второго уровня (БВУ), которые по задумке правительства должны выдавать займы физическим лицам и застройщикам, не предусмотрены.

Правительство предлагает субсидировать процентную ставку по ипотечному займу физлицам и ставку по кредиту застройщикам. При этом граждане, чтобы получить займ в БВУ на таких условиях, должны приобретать на рынке только первичное жилье.

Физлицам будут субсидироваться банковские ипотечные займы по ставке не выше 17% годовых в течение 7 лет: из 17% государство намерено покрывать 7%. Конечная ставка для заемщика составит 10% годовых. Установлен лимит на размер ипотечного займа: для жителей Астаны и Алматы - до 20 млн тенге, в регионах – до 15 млн тенге. Максимальный срок займа - 15 лет. По расчетам разработчика, средний ежемесячный платеж по кредиту составит: в Астане и Алматы – 158 тыс. тенге, регионах – 116 тыс. тенге.

«На сегодня в республиканском бюджете на 2017 год предусмотрено 10 млрд тенге, что позволит выдать льготные ипотечные займы на сумму до 120 млрд тенге. По нашим совместно с БВУ оценкам, это обеспечит выдачу порядка 8 тысяч ипотечных займов с низкими процентными ставками на покупку порядка 560 тысяч квадратных метров жилья. Данная мера позволит увеличить объем ипотеки на 18% по сравнению с прогнозным объемом текущего года», - сказал Куандык Бишимбаев.

Частным застройщикам планируется субсидировать часть процентной ставки по банковским кредитам на строительство нового жилья.

«Учитывая рыночную конъюнктуру, считаем целесообразным определить конечную ставку для застройщика плавающей и установить ставку по субсидиям фиксированной в пределах 7% по кредитам БВУ, не превышающим 17% годовых. При таких подходах стоимость кредитных ресурсов для застройщиков составит порядка 10% годовых. В республиканском бюджете на 2017 год предусмотрены 11 млрд тенге, что позволит просубсидировать банковские кредиты застройщикам на сумму 157 млрд тенге», - сказал министр.

Застройщики взамен на это должны будут 50% построенного жилья реализовать вкладчикам АО «Жилстройсбербанк Казахстана» (ЖССБК) по фиксированной стоимости до 300 тыс. тенге. По прогнозам Минэкономики, такой механизм позволит профинансировать строительство порядка 600 тыс. кв. метров жилья.

Предполагается фондирование только госбанка - ЖССБК: 24 млрд тенге ежегодно в течение пяти лет, которые банк будет направлять на выдачу предварительных займов. «В результате за 15 лет будет построено 12 млн квадратных метров кредитного жилья, что обеспечит жильем 202 тысяч семей», - привел данные г-н Бишимбаев.

Финансирование строительства жилья будет обеспечено также за счет ранее выделенных госсредств (277 млрд тенге),операторами которых являются госхолдинг «Байтерек» и Фонд недвижимости «Самрук-Казына». Стало известно, что их функция - обеспечение строительства кредитного жилья по принципу «револьверности» - будет передана акиматам, как и финансовые ресурсы.

«Также полагаем возможным реинвестировать в строительство кредитного жилья ежегодно поступающие арендные платежи АО «Казахстанская ипотечная компания». По расчетам до 2031 года сумма составит порядка 112,6 млрд тенге. Это позволит дополнительно ввести 43 тысячи квартир или 2,5 млн квадратных метров», - сказал глава ведомства.

Жилье очередникам местных исполнительных органов из числа наиболее социально-уязвимых слоев населения предлагается выдавать из фонда арендного жилья. У них не будет права выкупа квартир. Схема будет работать по всему Казахстану. По словам министра, на строительство такого жилья с 2017 года планируется ежегодно выделять 25 млрд тенге в виде трансфертов акиматам, при этом последние могут финансировать это направление дополнительно за счет собственных средств. По оценке Минэкономики, за 15 лет реализации программы Фонд арендного жилья составит 45 тыс. квартир или 2,2 млн кв. метров жилья.

Бизнес не воодушевлен
Главы крупнейших стройкомпаний страны заявили, что новая программа принесет результаты, но при таких подходах кардинальных изменений ждать не стоит.

«К сожалению, программа не предусматривает возможность фондирования БВУ на выдачу ипотеки. При этом, ввиду отсутствия у БВУ длинных дешевых денег, предлагаемые меры не совсем будут иметь массовый характер. За счет вливаний будет толчок рынку, но именно массового характера, к сожалению, не будет, и к какому-либо оживлению первичного рынка, наверное, это не приведет. На сегодняшний день доля ипотечных займов на рынке первичного жилья составляет всего около 8%. При этом большая часть приходится на долю ЖССБК, ипотеку выдают всего 1-2 банка и то мизерными порциями. Между тем есть положительный опыт России, где доля намного выше, а процент непогашенности по ипотеке менее 5%. Предыдущая редакция программы «Нурлы жер» предусматривала механизмы фондирования банков за счет средств ЕНПФ, однако позже они были исключены по замечаниям Нацбанка, к сожалению. Банки в настоящее время и так не заинтересованы в выдаче ипотеки. И второе: необходимо решить проблему дополнительного залогового обеспечения при кредитовании строящегося жилья банками. Следует учесть, что большинство желающих купить первичное жилье другого жилья не имеет. Соответственно, не имеют возможность предоставить банкам дополнительный залог», - сказал на заседании правительства основатель и глава строительного холдинга BI Group Айдын Рахимбаев.

Он отметил, что в рамках одного из разрешенных законодательством механизмов долевого строительства государство гарантирует, что достроит жилье в случае форс-мажора со стороны застройщика. Поэтому банки, выдающие ипотечный займ в рамках новой программы, не несут никаких рисков, и нет необходимости требовать допзалог с заемщика, говорит Айдын Рахимбаев и предлагает учесть этот фактор в программе "Нурлы жер".

При отсутствии фондирования БВУ бизнесмен предложил хотя бы увеличить размер фондирования ЖССБК для увеличения охвата потенциальных заемщиков: "Предлагается ежегодно выделять по 24 млрд тенге ЖССБК в течение пяти лет для обеспечения выкупа жилья. По нашим подсчетам, это обеспечит покупку порядка еще 2000 квартир в год. Считаем, что такие объемы продаж не окажут значительного эффекта и, учитывая, что программа субсидирования БВУ не будет иметь большого всплеска, полагаем необходимым увеличить объем выделяемых ЖССБК средств".

Основатель и владелец корпорации «Базис-А» Александр Белович также не был воодушевлен концепцией программы.

"Мы в жилищной программе принимаем участие уже определенный период. Конечно, нам хотелось бы лучше, но в тоже время мы понимаем экономическую ситуацию. В целом мы одобряем, безусловно, но в будущем после улучшения ситуации можно было, наверное, пересмотреть с учетом тех пожеланий, которые были", - сказал он.

Свою оценку "Нурлы жер" дали в Ассоциации финансистов Казахстана.

"Касательно длинных денег в тенге, текущая программа этот вопрос не затрагивает. Длинная ликвидность в тенге как была ограничена, так и остается. Мы с начала года видим снижение базовой ставки, если этот тренд продолжится, и если будут появляться новые источники фондирования через меры, которые Нацбанк сейчас вводит, то этот вопрос сам по себе потихоньку будет решаться. Но в рамках данной программы он не затрагивается", - сказал председатель совета Ассоциации Магжан Ауэзов.

Другой вопрос, по его словам, что субсидирование ставки по кредиту физическим лицам допускается до 15 лет, а застройщикам - до 7 лет, после истечения которых бизнес будет оплачивать самостоятельно всю стоимость кредитных ресурсов.

Таким образом, отметил он, "мы ожидаем, что эффект будет, но с учетом всех причин, он будет постепенным и не очень значительным".

Комментируя все высказанное заинтересованными сторонами, министр национальной экономики отметил, что по мере реализации и изменения экономической ситуации программа может корректироваться. В текущих условиях, по его словам, стояла задача оживить рынок коммерческой недвижимости за счет минимальных дополнительных госзатрат.

"Действительно, мы понимаем, что ожидания у застройщиков были такие – что сейчас государство выделит громадные деньги из ЕНПФ или бюджета или Нацфонда, предоставит их БВУ, и они начнут выдавать льготную ипотеку. Но сегодня ситуация такова, что мы такими ресурсами не располагаем. Поэтому есть поручение президента максимально задействовать внебюджетные ресурсы, то есть без использования дополнительных средств. Поэтому субсидирование позволяет привлечь внебюджетные ресурсы как для того, чтобы помогать застройщикам строить новое жилье, так и чтобы гражданам получить льготные кредиты.

В течение 2017 года мы посмотрим, как будет идти программа, как будет меняться ситуация на фондовом рынке. Многое будет зависеть от возможности фондового рынка предоставлять БВУ долгосрочное фондирование. Но возможности долгосрочного фондирования из Нацфонда и бюджета для выдачи ипотеки у нас сейчас нет. Программа ориентирована на то, чтобы за счет рыночных механизмов активизировать это направление. Мы не ожидаем, что в 2-3 раза вырастет объем ипотеки, программа не ставит такой цели. А ставится цель в первый год реализации увеличить объем ипотечного кредитования до 20%", - сказал Куандык Бишимбаев.

Дом в кредит от ЖССБК
В рамках программы "Нурлы жер" предлагается помогать гражданам, стоящим в очереди на получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), с подведением инженерно-коммуникационной инфраструктуры (ИКИ). Так, будут ежегодно выделяться 30 млрд тенге на подведение ИКИ при строительстве ИЖС, еще 50 млрд тенге - на подведение ИКИ при строительстве многоквартирного жилья.

В областных центрах предлагается апробировать пилотный подход - строительство ИЖС в едином архитектурном стиле в одном районе. Доверить данную работу в каждом городе предлагается одному застройщику.

По словам г-на Бишимбаева, стоимость 1 кв. метра для каждого региона будет определена исходя из себестоимости строительства, однако среднее значение - 100 тыс. тенге. Казахстанское содержание предполагается довести до 90%.

"Очередники, участвующие в пилотном проекте, вправе самостоятельно выкупить готовый дом с земельным участком и подведенными ИКИ или получить кредитование в "Жилстройсбербанке" для его покупки. На сегодня "Жилстройсбербанк" готов предоставить займы до 70 млрд тенге за счет собственных и заемных средств. Для снижения конечному заемщику размера вознаграждения на первоначальном этапе при представлении предварительного займа в рамках первого направления кредиты ЖССБК смогут также субсидироваться до 7% от стоимости вознаграждения, также как и у коммерческих банков. Это не потребует дополнительных ресурсов из бюджета и позволит обеспечить ставку по займу до 5%. При таких подходах ежемесячный платеж для очередника составит в первые 5 лет - 70 тысяч тенге, в последующие 10 лет - 56 тысяч тенге. Указанные меры позволят нам ввести порядка 40 тысяч индивидуальных домов ежегодно, из них порядка 10-12 тысяч будут строиться в областных центрах", - сказал министр.

Затраты и ожидания
По оценке Минэкономики, за 15 лет реализации программы «Нурлы жер» будет построено более 1,5 млн жилищ, из них в 2017-2019 годах - более 274 тысяч.
На финансирование программы предлагается выделить 1,8 трлн. тенге. Из них: 
- на создание акиматами фонда арендного жилья – 375 млрд тенге; 
- на субсидирование ипотечных займов – 70 млрд тенге; 
- на субсидирование займов застройщиков – 33 млрд тенге; 
- на фондирование системы ЖССБК для выкупа кредитного жилья – 120 млрд тенге; 
- на подведение ИКИ – 1,2 трлн тенге тенге.
Частые инвестиции в жилищное строительство за 15 лет составят 16 трлн тенге, в том числе в ИЖС – 6 трлн тенге и строительство многоквартирного жилья – 10 трлн тенге.

" Программа обеспечит прирост ВВП на 7,7 процентных пункта ежегодно. Ежегодно в строительстве и смежных отраслях экономики будет создано порядка 25 тысяч новых рабочих мест и дополнительные налоговые поступления составят порядка 531 млрд тенге", - сказал оптимистично настроенный Куандык Бишимбаев.

Дина Ермаганбетова