ДСК в ожидании перемен

02 Января 2017 19:01

С десяток ДСК в регионах загружены в лучшем случае наполовину. Они запускались при господдержке и без госрегулирования отрасли рискуют не выжить на рынке.  

Сейчас в Казахстане действуют 16 домостроительных комбинатов (ДСК). Их производственная мощность в совокупности составляет 1,5 млн кв. метров в год. По два ДСК - в Астане и Западно-Казахстанской области, по одному - в 12-ти областях.

Половина ДСК используют технологию крупнопанельного и каркасно-панельного домостроения, остальные - пока только систему сборно-монолитного каркаса.

Такие данные abctv.kz привели в Казахстанском институте развития индустрии (находится в ведении министерства по инвестициям и развитию).

По итогам 2015 года каждый из 15-ти ДСК вышел на показатели, отраженные в таблице.

Домостроительный комбинат ТОО "GLB" проектной мощностью 200 тыс. кв. метров запустился в Астане летом этого года.

ДСК в ожидании заказов
Как говорит председатель Ассоциации комбинатов индустриального домостроения Ерлан Каирбеков, десять из 15 ДСК появились в течение последних двух лет. Государство направило на развитие сети комбинатов около 30 млрд тенге в виде льготного финансирования. Каждый собственник ДСК имеет как минимум 1 млрд тенге кредитных обязательств, и части из них требуется дооснащение. Чтобы зарабатывать, им нужна стабильная загрузка; сейчас ДСК в регионах выполняют заказы под строительство жилья только за счет госсредств.

«Сложности были, в частности, административные. На местах один аким поддерживает ДСК, а другой не поддерживает, ему интереснее классическое строительство по тем или иным причинам, которые никто вслух озвучивать не хочет. Сейчас ДСК нужны объемы, а, чтобы предоставить объемы, нужна какая-то программа. В частности, в последних изменениях к программе «Нурлы жол» в апреле 2016 годы была отражена приоритетность использования изделий ДСК при строительстве жилья. И с этого года этому начали уделять внимание», - сказал председатель Ассоциации.

Подтверждает сложности с рынком сбыта исполнительный директор ДСК ТОО «Костанай МБИ» Валерий Мазур.

ДСК ТОО «Костанай МБИ» - завод полного цикла. Был запущен летом 2014 года, в течение 2015 года поставил продукцию под строительство одного жилого дома, который уже сдан в эксплуатацию.

В 2016 году комбинат загружен на 30% при проектной мощности в 70 тыс. кв. метров в год с возможностью увеличения до 100 тыс. кв. метров в год.

Сейчас предприятие несет большие издержки не только из-за недозагруженности, но и резкого удорожания сырья. «Все наши поставщики, даже казахстанские, поднимают стоимость сырья. В марте, когда ПСД проходила госэкспертизу, была заложена одна цена на сырье, а сегодня цена взлетела. Мы не можем поменять цену выпускаемой продукции, потому что она заложена в смете и смета утверждена. Поэтому все расходы приходится брать на плечи ДСК. И мы не можем сказать заказчику, который строит жилье по госпрограмме, что будем отдавать продукцию по уже другой цене. Он просто не будет у нас покупать. Поэтому ситуация очень сложная. Мы сидим на пике и перекрываем убытки за счет того, что выпускаем другие виды продукции», - рассказывает Валерий Мазур.

По его словам, при текущей мощности комбинат способен закрыть 60% потребности рынка Костаная. «Сейчас мы строим три дома. В следующем году мы планируем 12 домов. Но и при таком заказе все будет зависеть от стоимости жилья на рынке и себестоимости сырья», - говорит исполнительный директор завода.

Аналогичные проблемы и у некоторых ДСК в других регионах. Поэтому в настоящее время ставится вопрос разработки комплексного плана господдержки ДСК, сообщил abctv.kz глава Казахстанского института развития индустрии Айдын Кульсеитов.

Господдержка должна содействовать ДСК, но и не ущемлять интересы производителей строительных материалов, считает председатель Ассоциации комбинатов индустриального домостроения Ерлан Каирбеков.

«Минимальная мощность одного ДСК - 50 тысяч квадратных метров, максимальная – 200 тысяч квадратных метров. Их можно было бы обеспечить заказами под строительство хотя бы 50% вводимого даже не в области, а в областном центре жилья. Конечно, нужно не забывать, что есть кирпичные заводы и другие производители стройматериалов, и задача акимата - им давать работу тоже; невозможно отдать все ДСК. Если ДСК захочет нарастить объем производства до 100 тысяч квадратных метров, то, значит, придется выдавливать какой-то кирпичный завод… Поэтому должно быть регулирование отрасли местными исполнительными органами», - отмечает он.

Рыночная цена взамен на качество
ДСК в регионах, помимо максимальной загруженности, для выхода на комфортный уровень маржинальности нужно работать на свободном коммерческом рынке, считают в Ассоциации комбинатов индустриального домостроения. При этом качество самого жилья будет лучше, чем по госпрограммам.

Как говорит Ерлан Каирбеков, в настоящее время уложиться в установленную государством стоимость жилья сложно как ДСК, так и другим застройщикам, работающим с монолитом или кирпичом. Являясь одновременно совладельцем завода железобетонных изделий «Темир Тас Павлодар», Ерлан Каирбеков приводит ситуацию по своему предприятию. В областном центре за счет продукции этого завода в 2017 году будет построено 35% жилья.  

«В Павлодаре комфортная цена для производителей - это 160 тысяч тенге за квадратный метр жилья. Сейчас мы строим по 145-150 тысяч тенге, и мы выходим на 8-9% рентабельности. Это мало, мы не зарабатываем деньги, а обслуживаем только кредиты. Через семь лет работы в таком стрессе, когда хватает только на обслуживание кредитов, в конце концов потребуется капитальный ремонт оборудования и техники, а у нас на это денег не будет. То же самое производители кирпича – сколько еще они выдержат? Они износят все оборудование и технику. Сейчас акиматы стараются искусственно удержать эту цену, это губит производства. Это неправильно. При том, что отпускные цены на сырье после девальвации повысились. Если установить в том же Павлодаре цену на жилье от 160 до 180 тысячи тенге, то качество вводимого жилья гораздо повыситься, а это положительно повлияет на настроения потребителей», - считает г-н Каирбеков.

И отмечает, что спрос на жилье через систему жилстройсбережений огромен – только в Павлодаре около 100 тысяч вкладчиков уже подошли к сроку покупки квартир, а предложения на рынке нет.

«Выйти на свободный рынок, взять комфортную для себя маржинальность и за эти деньги предложить на рынке хороший продукт – это задача ДСК», - говорит Ерлан Каирбеков. 

Ускорение в Астане и Алматы
В отличие от регионов в Астане и Алматы в условиях кризиса продаж и переизбытка предложения застройщики вынуждены искать варианты удешевления себестоимости жилья, в том числе за счет ДСК.

В столице крупнейшие участники рынка либо уже запустили ДСК, либо готовятся к этому. Акимат поднимает вопрос строительства еще двух ДСК. Под их размещение выделены на выбор пять земельных участков. В управлении строительства предпочитают пока не говорить о сроках и механизмах реализации проектов. 

«Крупные застройщики понимают, что приходит время развития ДСК и тут некуда деваться - либо иметь ДСК в партнерстве с производителем, либо иметь свой собственный комбинат. Поэтому в Астане и Алматы жилье однозначно будет падать в цене, как только появятся хорошие ДСК. Ведь себестоимость строительства из продукции ДСК снижается за счет сокращения трудозатрат и скорости работ. Для сборки одного подъезда в крупнопанельном домостроении нужно всего семь-девять монтажников под краном, а в монолитном строительстве - как минимум в пять раз больше. Скорость строительства за счет ДСК в два раза выше», - говорит Ерлан Каирбеков.

ДСК, по его словам, при наличии бесплатного земельного участка и покрытии государством затрат на проведение инженерных коммуникаций, могут обеспечить рыночную цену жилья в Астане в 200 тыс. тенге за 1 кв. метр.

В международной инвестиционной компании ESTY считают, что переход на продукцию ДСК в строительстве в Астане произойдет в ближайшие три года.

«ДСК – возможность повысить качество, снизить себестоимость и представить на рынок другое соотношение цены и качества жилья. ДСК позволяет построить квартиру эконом-класса в чистовой отделке и предложить рынку в диапазоне 600-700 долларов за один квадратный метр в Астане, а в регионах жилье может быть ниже еще на 20-25% ввиду более низкой себестоимости строительства», - говорит директор по развитию регионального бизнеса ESTY Лев Тетин.

Он отмечает, что развитие сети ДСК – это неотъемлемая часть перехода рынка недвижимости на новый уровень: «Сейчас мы видим большое количество банкротств среди застройщиков, потому что неправильно выстроена экономика бизнеса, не отлажены бизнес-процессы, не определена целевая аудитория покупателей жилья, взяты непосильные финансовые обязательства. Этот период пройдет, аналогичная ситуация была в 2008 году. И каждый такой этап делает сильнее рынок и его участников. Через пять лет рынок перейдет на новый этап развития с новым уровнем качества жилья и цен. Будут сформированы четкие требования к каждому классу жилья, вырастет компетенция профессионального сообщества, будут применяться новые технологии и материалы. Потребителю будет предложен тот продукт, который он ожидает, а порой он будет предвосхищать ожидания потребителя».

Дина Ермаганбетова