Глава ASI: «Вопрос маржинальности в строительстве – гибкий»

15 Сентября 2016 11:09

«Компании, которые в свое время грамотно распорядились высокой маржой, могут работать и при низкой марже, потому что они к этому подготовились», - считает директор ТОО «ASI» Сергей Котляров.

ТОО «Инвестиционная строительная компания «ASI», работающая на рынке Астаны много лет, при реализации жилья широко использовала механизм депозитно-накопительной системы (ДНС) с беспроцентной рассрочкой платежей и отказалась от него в 2013 году. В течение 2016-2017 годов ASI намерена заселить в квартиры последних клиентов, воспользовавшихся данной схемой покупки квартир. Это жители известных в Астане долгостроев - жилых комплексов «Жагалау-3» и «Шыгыс», которые сдаются поэтапно. В возникшей ситуации понять можно как вкладчиков, которые уже несколько лет регулярно вносят средства в счет погашения платы за будущее жилье и никак его не получат. У застройщика свои причины: после ужесточения законодательства в сфере жилищного строительства он потерял прежний источник финансирования строительства, который предполагался ДНС, – кредиты банков второго уровня (БВУ) за счет фондирования государством. Именно этот фактор для ASI на 90% стал причиной отставания по заявленным срокам сдачи объектов.

Директор ASI Сергей Котляров считает, что ДНС в свое время эффективно работала и была выгодна каждой из сторон, но при текущих экономических процессах для застройщика продажа жилья в рассрочку не может быть прибыльной. Подробнее об этом он рассказал в интервью abctv.kz.

- Сергей Владимирович, ваша компания реализовывала жилье посредством механизма ДНС много лет. Вас это обеспечивало оборотными средствами, а граждан – возможностью купить жилье в рассрочку. Почему стало невозможно работать по этой схеме?

- Наша компания начала использовать ДНС в 2004 году и под нее банки охотно кредитовали. В 2010-2012 годах со стороны государства ставился вопрос о повышении доступности жилья: стояла задача разработать такой механизм, который стал бы альтернативой очень дорогого жилья. И ДНС получила большую популярность. И на сегодняшний день ее значимость для покупателя безгранична, поскольку в ДНС могут быть вовлечены люди даже с небольшим уровнем дохода. А застройщик, в свою очередь, может набирать очень большие пулы продаж с рассрочкой платежа и работать с этими деньгами, но при наличии достаточно большого количества оборотных средств, которыми обеспечивали БВУ. В какой-то момент это звено – оборотные средства – выпало.

Произошло две вещи. Первое: после появления первой волны недобросовестных застройщиков был принят закон «О долевом участии в жилищном строительстве». В 2009 году Национальным банком Казахстана были внесены изменения в правила учета условных обязательств провизий БВУ. И деньги, поступающие в будущем в отрасль жилищного строительства, были признаны безнадежным залоговым обеспечением. Это здорово подкосило ДНС. Получается, что ДНС как доступный механизм покупки жилья вошел в противоречие с нормативами, которые ввел Нацбанк для БВУ. И банки столкнулись с выбором: если им кредитовать по ДНС, утвержденной постановлением правительства, то нужно формировать 100-процентную провизию. Либо хитрить, чтобы свою кредитную политику уводить от запретов. Естественно, банки потеряли интерес к ДНС. Если бы мы как застройщик кредитовались у БВУ и банки формировали 100-процентную провизию на объем кредитования, то какая должна быть при этом ставка вознаграждения по кредиту?! Поэтому подзаконные нормативы торпедировали популярную систему ДНС. Мы неоднократно собирались с Ассоциацией финансистов Казахстана и обсуждали эту норму, но она все же осталась.

Люди спрашивают у нас: «Почему вы не принимаете мер для привлечения кредитных ресурсов?». А мы не можем этого сделать, потому что деньги, поступающие в будущем по договорам по ДНС, просто не имеют никакой ценности, исходя из нормативов Нацбанка.

- В каком году вы прекратили работать по этой схеме?

- Мы отказались от этого механизма в 2013 году. У нас стоял главный вопрос – исполнить обязательства по действующим договорам.

- С 2004 года по механизму ДНС жилье в каких объектах вы реализовали?

- Это жилые комплексы «Восток» (порядка 600 квартир), «Адель» (порядка 400 квартир), «Мирас», «Жагалау-3», который в тот момент еще кредитовался банками. Это реабилитация объектов корпорации «Ак аул», которые были брошены. И только благодаря применению схемы ДНС «Банк ЦентрКредит» прокредитовал завершение объектов, которые бросил предыдущий застройщик. А это 200 тыс. кв. метров, 1600 долевых участников было спасено за счет ДНС. То есть данный механизм при наличии оборотных средств был выгоден для всех. 

- Получается, что на текущий момент ASI достраивает объекты за счет платежей, которые покупатели вносят в счет оплаты за будущие квартиры?

- Мы работаем только исходя из тех денежных средств, которые поступают с депозитно-накопительных счетов. Мы почти всех клиентов переоформили на прямую оплату на застройщика. Часть наших клиентов не пошла на это и продолжает копить деньги на своих депозитных счетах в банке, которые они готовы нам предоставить после получения квартиры. Их деньги не участвуют в строительстве объекта, а сами квартиры за ними числятся.

- Таких людей много?

- Например, по блокам 1А и 1В в ЖК «Шыгыс» по ДНС идут 600 покупателей, из них 120 человек вносят деньги на депозит в банк.

- А всего в данном ЖК «Шыгыс» какая часть покупателей приобретает жилье по механизму ДНС? И, насколько я знаю, для них цена 1 кв. метра фиксированная?

- Это достаточно емкий объект, его общая площадь – порядка 250 тыс. кв. метров. Из 250 тыс. кв. метров по системе ДНС реализовано порядка 150 тыс. кв. метров.

Что касается стоимости жилья, то там все сложно. Изначально цены были рыночные – 190-200 тыс. тенге за 1 кв. метр. А когда мы поняли, что у нас нет и не будет оборотных средств, мы собрали наших покупателей и предложили им списать со своих счетов в БВУ деньги и дать нам возможность за счет этих средств достраивать жилой объект. В качестве стимула нам пришлось снизить стоимость жилья до 150-170 тыс. тенге за 1 кв. метр. То есть, чтобы исполнить свои обязательства, нам пришлось пожертвовать своим предполагаемым доходом.

- В текущих условиях эта цена по отношению к себестоимости дает вам какую-то прибыль или вы выходите в ноль?

- По тем объектам, которые начаты и их нужно завершать, это ноль. А по новым объектам мы такой цены уже не можем себе позволить. Из порядка 250 тыс. кв. метров в ЖК «Шыгыс» еще не продано 100 тыс. кв. метров, это порядка 1300 квартир, которые еще только будут построены. Это нереализованные жилые площади, которые при удачном стечении обстоятельств и решении вопроса могут дать, во-первых, окупаемость нынешних затрат и, возможно, доход.

- Получается строительство жилья, которое будет реализовано по механизму ДНС по фиксированной цене, для вас не окупается?

- На сегодняшний день, сложно сказать, окупиться ли оно. Если бы фондирование этих объектов было осуществлено своевременно, тогда можно было строить какие-то прогнозы по доходности. А когда фондирование не произошло и объект превратился в долгострой, появился фактор инфляции и обесценивания валюты, а с другой стороны – текущее удорожание себестоимости строительства. Приоритет сейчас – рассчитаться по обязательствам, которые, грубо говоря, деньгами на сегодняшний день не заполнены. А когда они будут заполняться, то какой будет стоимость этих денег, никто не может сказать.

Мы заключали договора с фиксированной ценой в тенге и знаем объем тенговой массы, которая поступит в результате исполнения наших обязательств. Но деньги будут поступать нам 3-4 года. Какой к этому времени будет их эквивалент к услугам, валютам, ГСМ, уровню МРП, сказать вряд ли кто-то может. Мы знаем, что эта денежная масса нам все равно поступит, но что это нам даст – доход или убыток – сказать сложно. При таких процессах, как сейчас, продажа в рассрочку не может приносить доходности.

- Правильно ли я поняла, что расчет по ДНС за построенное ASI жилье будет осуществляться покупателями до 2020 года включительно?

- Да, до 2020 года включительно по договорам по ДНС в ЖК «Шыгыс». Порядка 60% квартир в этом ЖК было реализовано по механизму ДНС. Это так и мы ничего изменить не можем, потому что этот пул покупателей был набран тогда, когда соответствующие решения были действующими, но практически они остались неисполненными. Поэтому мы остались один на один с этой проблемой. Было два выбора – либо аннулировать договора и сделать эти активы свободными, либо их завершить, несмотря ни на что. Мы пошли по второму пути, потому что у нас есть нереализованные активы, на которые, мы надеемся, нам позволят либо полностью, либо в какой-то степени наши потери компенсировать.

- А второй ваш объект, который тоже является долгостроем?

- Состояние ЖК «Жагалау-3» другое - в этом году мы, безусловно, обеспечим полный ввод объекта. Там на сегодняшний день не такие большие затраты. И денежные средства, которые накапливают покупатели на своих счетах, придут к нам быстрее, поскольку эта программа началась раньше и заканчивается раньше. Все, что мы вложили в этот объект, мы сможем достаточно эффективно возвратить в 2017-2018 годах.

- После завершения строительства «Жагалау-3» у вашей компании останется только один объект – ЖК «Шыгыс»?

- Да. верно. На сегодняшний день дальнейших планов кроме того, чтобы завершить строительство действующих объектов, у нас нет.

- Когда вы планируете полностью завершить строительство ЖК «Шыгыс»?

- 300 квартир мы уже заселили, 600 будут заселены в этом году. Завершить окончательно строительство жилого комплекса мы планируем в конце 2017 года. Но там есть еще инфраструктура – коммерческие помещения, паркинги – это уже пойдет на 2018 год.

- Какие механизмы продаж планируете применять по оставшимся нереализованным квартирам в ЖК «Шыгыс»?

- Мы ждем вступления в силу поправок в закон «О долевом участии в жилищном строительстве», они вступают в силу 10 октября. Мы к этому готовимся. Если к этому времени у нас будут соответствовать всем требованиям проектно-сметная документация, разрешительные документы и стоять каркасы здания, мы в принципе можем использовать все три механизма продажи жилья, которые указаны в законе. Это реализация жилья при наличии страхования долевого участия, это привлечение кредитов БВУ на строительство и долевое участие при наличии каркаса здания. Мы готовимся и будем достраивать «Шыгыс» по одному из этих трех механизмов.

- А по какой стоимости вы планируете реализовать оставшееся жилье?

- Сейчас сложно сказать что-то конкретное, мы будем ориентироваться на рынок. На сегодняшний день даже лидеры жилищного строительства демпингуют и сколько это будет продолжаться – непонятно. Будем ориентироваться на лидеров рынка, выше их расценок мы, конечно, не пойдем. Либо будем искать госзаказы, чтобы реализовать свои активы. Но, чтобы пойти под госпрограммы, нужно очиститься от этого наследия.

- А демпингуют, потому что спрос упал?

- Я бы начал с другого. Я думаю, что застройщики сегодня демпингуют, поскольку просто не могут найти дешевых оборотных средств, банки не кредитуют как раньше. А при нынешнем дефиците жилья спрос очень большой. Другой вопрос - платежеспособность населения. Вот ДНС была привязана к доступности. Поэтому тем, кто будет иметь законное право привлекать инвестиции населения, возможно, сегодня целесообразно снижать цены, чтобы получать оборотные средства. Им дороже обойдется покупка кредитных ресурсов. Можно привлечь достаточное количество оборотных средств, строго подойти к себестоимости на текущем этапе и заработать потом.

- Чтобы строить быстрее и дешевле, крупные застройщики Астаны сегодня запускают собственные домостроительные комбинаты. Как вы относитесь к строительству по такой технологии?

- Догонялки и поиск резервов в себестоимости строительной продукции мне кажутся не совсем перспективными. Потому что расчет себестоимости строительства один и тот же. Я пока не видел какого-то завершенного объекта и четкого анализа себестоимости дома, построенного из продукции домостроительного комбината. Да, возможно, крупнопанельное домостроение может снижать текущие затраты, скорость монтажа. Но это один из факторов, кроме этого есть другие вопросы – земля, инженерные сети. Я понимаю, если рыночная стоимость жилья за счет крупнопанельного строительства составляла бы 120 тыс. тенге… Но такого я еще не видел. Возможности запустить такой комбинат у нашей компании нет.

- А стать просто потребителем действующих в Астане домостроительных комбинатов?

- Чтобы стать потребителем новой технологии, нужно иметь рабочую документацию, прошедшую госэкпертизу. Ведь вопрос перехода на новую технологию связан с комплексными вопросами – просто так невозможно перейти от кирпичного строительства к крупнопанельному. Наши объекты, которые прошли госэкпертизу, запланированы к строительству по старой технологии. Ориентироваться на новую технологию может сегодня тот, кто только начинает строить жилье.

- Ваш коллега – глава холдинга BI Group Айдын Рахимбаев в начале текущего кризиса говорил о том, что застройщикам нужно привыкнуть работать при марже не более 20%.  Как вы считаете, с какой прибылью работают сейчас стройкомпании?

- Айдын Рахимбаев один из первых в стране, который изложил свою независимую и понятную всем позицию по поводу закона «О долевом участии в жилищном строительстве». Он сказал, что в результате запретительных мер мы потеряли внутреннего инвестора. И он прав. И я думаю, что можно было сказать еще жестче – из-за недобросовестных компаний мы потеряли столько возможностей для вовлечения внутренних средств в оборот.

Что касается маржи, то при высокой платежеспособности населения достаточную маржу может иметь и стройкомпания. Другой вопрос, куда застройщик ее расходует. Такие структуры как BI Group, имея большую маржу, делают инфраструктурные проекты, создают земельные банки, создают новые технологии. Это хороший пример для использования маржи. Те компании, которые в свое время грамотно распорядились высокой маржой, могут работать и при низкой марже, потому что они к этому подготовились - имеют технологии, программы, земельные банки. Но с другой стороны, BI Group не входило в такие рискованные эксперименты как мы в виде ДНС. И у них в 2011-2012 году была своя позиция – они считали ДНС очень рискованным механизмом. А мы полностью доверились решениям правительства и напоролись на подзаконные акты. И выходим из этой ситуации своими силами.

Поэтому вопрос маржинальности – гибкий. Рынок сам решает, и все будет зависеть от того, насколько удовлетворен спрос. Но кроме спроса есть покупательская способность, влияющая на маржу. А сегодня есть безграничный спрос, но при этом низкая платежеспособность.

- По вашей оценке, в настоящее время какова справедливая рыночная цена жилья?

- Это 200-250 тыс. тенге за 1 кв. метр. Это приемлемая цена без рассрочки. Примерно по такой цене идут сделки в стройкомпаниях. И я не думаю, что она будет меньше, она будет только расти.

- Почему при таком спросе на жилье в Астане вы выбрали именно механизм продажи через ДНС, а не пошли по менее рискованному пути?

- До 2011 года эта схема работала и успешно работала. С 2011 года этот вопрос был рассмотрен на уровне правительства и этот механизм был одобрен как один из механизмов доступности жилья. И мы решили остаться в нем, не стали менять сегмент или уходить в строительство дорог. И не забывайте, мы в это время вытаскивали провальный объект «Ак Аула», а единственный способ его вытащить была программа ДНС. Эти факторы совпали. Поэтому речь шла не о выборе, а о том, что не сработало звено по оборотным средствам.

- После завершения строительства ЖК «Шыгыс» какие у вашей компании планы?

- Планы, конечно, есть. Есть проекты, которые мы готовим не спеша. Начинать их сегодня - это значит размыть даже то, что есть. Поэтому, учитывая наш негативный опыт, у нас есть соображения как дальше работать, но говорить об этом пока рано.

- Эти планы связаны только с Астаной? И сегмент будет тот же?

- Только с Астаной – мы знаем этот город, работаем здесь больше 30 лет, а некоторые наши подразделения – еще больше. Здесь много работы и строить жилье мы хотим дальше также в сегменте «эконом».

- Как считаете, в Астане когда-нибудь будет удовлетворен спрос на жилье?

- В жилищном строительстве насыщения рынка никогда не было ни в одной стране и ни в одно время, потому что у жилья есть свой оборот. В Астане на сегодняшний день потребность официально зарегистрированных нуждающихся в жилье - 70 тысяч квартир, а мы строим для них только 3000 квартир в год. Получается, надо строить 20 лет, чтобы обеспечить жильем тех, кто сегодня стоит в очереди. И это без учета естественного прироста населения и миграционного потока. Нужно строить в стране 3-4 кв. метра жилья на душу населения в год, а сейчас мы только в начале пути – строится ½ кв. метра на душу населения в год. Если мы будем идти такими же темпами, то насыщение у нас наступит на рынке через 100 лет.

Дина Ермаганбетова