Кризис пройден или нет?

18 Ноября 2016 16:11

Рынок офисной недвижимости Алматы его преодолел и вышел на стабилизацию. Для Астаны этот этап впереди. 

Таким мнением поделился генеральный директор Global Development Лукаш Сковроньски. Global Development входит в структуру инвестиционной компании «Верный Капитал» и управляет сетью бизнес-центров в нескольких городах Казахстана.

Лукаш Сковроньски также возглавляет процесс сдачи в аренду площадей в бизнес-центре Talan Towers Office – многофункциональном комплексе международного класса A в Астане, который является проектом группы «Верный Капитал».

О концепции Talan Towers, стратегии управления другими БЦ, об отличиях рынка офисной недвижимости Астаны и Алматы, а также о глобальных тенденциях Лукаш Сковроньски рассказал в интервью abctv.kz.

- На рынок Казахстана вы пришли в 2012 году и уже с опытом. На каких рынках вы его приобрели?

- Я получил пятилетнее образование (степень магистра) по специальности управление недвижимостью в Экономическом университете в Кракове в Польше и уже в студенчестве начал работать на рынках недвижимости развивающихся стран. В 2006 году Польша была в составе Евросоюза третий год, и в тот период там наблюдался повышенный спрос как на жилую, так и на коммерческую недвижимость; цены выросли в два-три раза. Вследствие этого увеличился поток прямых иностранных инвестиций в этот сектор. В 2008 году я начал работать в Болгарии, которая на тот момент уже как год была членом Евросоюза. Рынок недвижимости там также быстро развивался и на тот момент входил в топ-5 самых привлекательных рынков для прямых иностранных инвестиций. В Болгарии я был вовлечен в сферу «апарт-отель» и «кондо-отель». В то время ставки доходности для частных владельцев кондо-отелей составляли 10% в год, что оказывало сильную конкуренцию банковским депозитам, доходность по которым не превышала 7%. И, как вы понимаете, многие частные инвесторы обращались к вложениям в кондо-отели как к более эффективной альтернативе инвестирования.

У меня также был опыт на рынке Берлина. Рынок недвижимости Берлина соответствует развитой экономике Германии, там есть стабильность. Но на развитых рынках маржинальность проектов в сфере недвижимости составляет максимум 4%, о 10% можно почти и не думать. И эта цифра не меняется на протяжении последних лет как в секторе жилой, так и коммерческой недвижимости. При этом сектор недвижимости остается более привлекательным для инвестирования, чем государственные бонды или банковские депозиты. 

- А в Казахстане на каком уровне маржинальность в секторе недвижимости?

- Любая ставка доходности будет зависеть от многих составных частей конкретного проекта, а также сектора недвижимости, в котором данный проект реализуется. Для некоторых проектов жилой недвижимости в Алматы ставка составит 6-7%, при этом ведущие проекты торговой и офисной недвижимости предоставляют данные в 14-16%. Данные показатели были объективны до девальвации; очевидно, что на сегодня они ниже. Но с другой стороны, некоторые зарубежные игроки на местном рынке недвижимости все еще фокусируются на краткосрочную окупаемость инвестиций в течение 4-5 лет и ставят цель по ставке доходности в 20-25%.

- То есть зарубежных инвесторов привлекает в Казахстане именно быстроокупаемость проектов?

- Думаю, что как зарубежные, так и локальные инвесторы при оценке инвестиционного потенциала оценивают весь спектр макроэкономических показателей, включая уровень инфляции, активность участников рынка. В целом полагаю, что на сегодня Казахстан обладает устойчивым инвестиционным климатом, прежде всего, ввиду достаточно высоких ставок доходности по сравнению с Европой, а также постепенного снижения рисков инвестирования.

- Какая маржинальность сейчас в вашем бизнесе – управление офисной недвижимостью?

- По наиболее успешным проектам на сегодня сохранились прежние ставки доходности, либо они незначительно уменьшились. Полагаю, что наиболее успешные игроки на рынке оперируют доходностью в 14%, и у них есть шанс вернуть инвестиции за 7-8 лет. Нужно отметить, что данные показатели многим инвестиционным банкам, крупным инвесторам, которые «играют в длинную», более привлекательны, чем ставки на рынке любой страны Европейского Союза.

Окупаемость проекта за 7-8 лет - это очень хороший показатель. Но такая окупаемость это, прежде всего, следствие продуманного бизнес-плана. В наших проектах мы знаем, что строим, для кого строим, подписываем предварительные договора с арендаторами уже на этапе постройки, планируем сash flow (с англ. денежный поток – авт.) минимум на 10 лет вперед.

Нынешние условия на рынке обнажили недоработанность конкретных зданий в Астане. И, я думаю, это нужно учесть и доработать концепцию использования зданий, которые пока еще находятся на стадии строительства. Есть примеры, когда сначала инвестор планировал, что будет строить гостиницу, спустя полгода уже на стадии строительства концепция резко менялась, и вместо гостиницы возводился бизнес-центр. Это большая ошибка, и, чтобы ее избежать, изначально необходим детальный и скрупулёзный анализ ситуации. Он начинается с анализа технических и юридических аспектов земельного участка (так называемый best-use-analysis): мы должны определить, что на нем построить.

Если участок земли расположен за городом, удален от центральных дорожных магистралей, то на нем можно построить здание для call-центра, офиса поддержки или операционного офиса, куда не приходит большой поток клиентов. Если было принято решение строить бизнес-центр, необходимо сразу задаться вопросом - какого класса будет здание, какова целевая группа арендаторов, что мы можем предложить из того, что рынок потенциально будет запрашивать. Иными словами, должно быть понимание для кого вы строите, кто будет объект использовать и какими характеристиками данный объект должен обладать. Нельзя не отметить, что даже на рынках с высокой вакантностью офисных площадей качественное здание не будет долго пустовать. А качественное здание начинается с концепции.

Пустующие бизнес-центры – это объекты либо старой, либо некачественной постройки, либо с неправильным управлением. Хороший сервис в торговой и офисной недвижимости - это когда посетитель, арендатор, покупатель всем доволен, и у него нет замечаний. Хороший сервис - это когда арендатор вообще не вовлечен в процесс обслуживания здания. А за это отвечают менеджеры, поэтому их работа должна быть четко спланирована.

К сожалению, именно в Астане много проектов, в том числе спроектированных архитектором с мировым именем, в которых я наблюдаю некачественное управление; концепция подбора арендаторов вызывает, как минимум, ряд вопросов, сервис и обслуживание находятся не на должном уровне. В нашем бизнесе недочеты в управлении зданием можно исправить, а технические или архитектурные недочеты, допущенные на стадии планирования объекта, исправить куда более сложно, особенно когда строительство уже завершено. 

В некоторых бизнес-центрах, которые позиционируют себя как здания элит-класса, имеются довольно серьезные недочеты в работе. Например, шумные и качающиеся лифты. Есть яркие негативные примеры в управлении БЦ: сорвался лифт, выпали стекла из окон и пострадали люди. Это недопустимо для репутации управляющей компании. Она должна ответственно выполнять работу, и не допускать подобных ситуаций.

- Ваш многофункциональный проект в Астане Talan Towers почти готов.  Есть ли на сегодня уже подписанные контракты на аренду помещений? Рассчитываете ли, что в качестве арендаторов к вам придут госкомпании, которых в Астане очень много? 

- Открытие бизнес-центра Talan Towers Office запланировано на конец 2016 года, к концу года мы будем приветствовать наших первых арендаторов. Весной 2017 года будет открыт люксовый пятизвездочный отель The Ritz-Carlton, Astana, а торговая галерея класса «люкс» откроется в последнюю очередь.

Офисы в Talan Towers Office мы сдаем в аренду в состоянии shell and core. Сейчас идут переговоры с потенциальными арендаторами, а если это международная компания, то процесс по подписанию контракта длится около 7-8 месяцев. Я не могу разглашать названия компаний, поскольку это конфиденциальная информация. Могу сказать, что эти компании представляют финансовый, банковский, инвестиционный сектора, сферы консалтинга, юридических услуг, телекоммуникаций, добывающую отрасль. Большой объем отделочных работ в помещениях бизнес-центра начнется в январе-феврале 2017 года.

Госкомпаний среди наших арендаторов пока нет. Как субъект бизнеса мы стараемся заключать долгосрочные контракты от пяти до десяти лет. Выполняя все пожелания клиентов, мы, в свою очередь, ожидаем стабильного поступления арендных платежей. А госкомпании, как правило, не могут заключать контракты на долгий срок, поскольку обязаны ежегодно объявлять тендер. К тому же, офисы в Talan Towers Office сдаются для проведения ремонтных работ, а госкомпании часто требуют чистовую отделку без необходимости капитальных вложений. Поэтому для компаний государственного сектора подойдут здания, не требующие инвестиций в ремонтные работы, это позволит арендатору оперативно изменить локацию. Думаю, таким требованиям больше соответствуют здания класса В, где ниже ставка аренды и меньше срок заключаемого договора. Для примера, в нашем бизнес-центре «Жартас» в Астане у нас есть опыт сотрудничества с госкомпаниями. Расположение этого БЦ для них отличное - рядом с министерством финансов.

Однако это не исключает того, что среди наших арендаторов в Talan Towers Office будет государственная компания. Прежде всего, мы предлагаем качество, которое найдет своего клиента даже на рынке, который на сегодня является рынком арендатора.  

Проект Talan Towers - предмет особой гордости для меня лично, он соответствует всем международным стандартам офисов класса А. Без сомнения, подобных проектов в Казахстане и даже в Центральной Азии пока нет. Это будет первое здание по американскому стандарту LEED, где каждый строительный материал должен соответствовать экологическим стандартам. Оно спроектировано американским архитектурным бюро Skidmore, Owings and Merrill (SOM). Среди их проектов - самое высокое здание в мире, «Бурдж-Халифа» в Дубае. Компания базируется в Нью-Йорке. И многие сразу заметили, что Talan Towers Office похож на нью-йоркские здания. Управление строительством доверено американской компании Turner International, который входит в топ-3 лучших компаний в своей отрасли. Одна из строительных компаний - Renaissance Construction, которая отвечает за львиную долю проекта Москва-Сити. Facilities Management, то есть управление инфраструктурой здания, на всех объектах Global Devolopment осуществляет компания MSB – она трижды становилась лучшей компанией по управлению недвижимости в Казахстане. Но для Talan Towers Office мы пошли еще дальше, и привели на рынок Казахстана международную компанию JLL (Jones Lang LaSalle); специалисты из Москвы уже прибыли в Астану и разрабатывают все процессы.

- В управлении у вашей компании бизнес-центры в Астане, Алматы и Кокшетау. Насколько сложный период сейчас, в условиях избытка предложения, для вашего бизнеса? Пошли ли на снижение затрат через снижение качества услуг?

- Качество обслуживания мы не снизили даже в нашем здании в Кокшетау. Два самых престижных и прибыльных для нас проекта – это PRIME Business Park и ParkView Office Tower в Алматы. Офисы в этих БЦ арендуют преимущественно международные компании, которые всегда подписывают договора на длительный срок. С ними сам процесс переговоров об аренде офиса начинается на местном уровне, позже прилетают представители из Москвы на осмотр здания, потом – например, из Лондона, Берлина, Вашингтона. Они оценивают здание, в котором будет их офис в Казахстане, по самым важным критериям – эффективность использования офисного пространства, использование энергосберегающих технологий, качество систем кондиционирования и воздухообмена, расположение, транспортная доступность, система противопожарной безопасности, лифты, эвакуация, наличие паркинга как для сотрудников, так и для гостей и т.д. И вопрос решается на уровне головной компании. Требования к условиям офиса, в которых работают их сотрудники, всегда стандартные вне зависимости от локации. Девальвация тенге, безусловно, отразилась на бюджете данных международных компаний, но не так сильно, как на финансовом состоянии местных компаний. Для международных компаний важен престиж и безопасность. Если они идут на снижение затрат на офис, то в самую последнюю очередь.

Какая-то доля наших клиентов получает выручку в тенге, и они больше почувствовали спад активности на рынке. И для каждого клиента мы находим индивидуальное решение.

К счастью, мы не потеряли клиентов и выручку, но увеличились наши затраты. Управление зданием требует постоянных капитальных вложений. И я не могу не отметить, что для соответствия принятым на себя обязательствам по обслуживанию мы обязаны придерживаться высоких стандартов. Что это означает на практике – закупка оборудования и комплектующих только у иностранных производителей, практически все затраты на управление идут в иностранной валюте.

Самое главное в нашем бизнесе - правильный подход к управлению и диверсификация, поэтому у нас есть офисные здания класса А и B+, B и ниже. Иногда мы рекомендуем клиенту выбрать наш второй объект, потому что в некоторых случаях присутствие одной компании в конкретном здании может негативно повлиять на отношения с действующими арендаторами. Например, международные консалтинговые компании в договоре аренды предусматривают условие о том, что их конкуренты не должны находиться с ними на одном этаже или даже в одном здании. Такие клиенты в Казахстане у нас есть.

- То есть иногда приходится отказывать потенциальным арендаторам?

- Мы не та компания, которая отказывает клиентам. Портфель наших объектов позволяет уходить от данных рисков – мы следуем нашим обязательствам и, если возникает ситуация входа конкурентной компании, всегда сможем предоставить другое здание. При этом мы поминаем, что компании обращаются к нам за качеством. И любое решение, которое мы предлагаем, будет соответствовать нашему стандарту.

- Когда пришло понимание, что бизнес в Астане можно расширить еще одним офисным зданием?

- В 2012 году в Астану переехал офис группы компаний «Верный Капитал», активом которой мы являемся. И, к нашему удивлению, мы долго не могли найти качественное офисное помещение. Это действительно проблема в Астане. Схожая проблематика существует и в Алматы, но в Алматы, кроме ParkView Office Tower, есть еще два-три бизнес-центра, которые могут предложить качественный сервис и хорошие условия крупным международным компаниям. В Астане около 20 бизнес-центров, которые заявляют себя как офисы класса А, но это далеко не так. На сегодняшний день картина такова, что на рынке нет общей единой классификации недвижимости и, по большому счету, каждый арендодатель может выборочно указать технические характеристики, которые имеются на его объекте, но не упомянуть ни слова о обязательных характеристиках здания класса А, которые у него отсутствуют. Наша компания использует международные стандарты оценки зданий, международную классификацию объектов недвижимости. Это помогает донести до потенциальных клиентов суть того, что такое здание класса А, и чем здание должно обладать на практике. Наличие сертификатов BREEAM, LEED, использование стандартов BOMA, как минимум, должны подсказать потенциальному арендатору, что перед ним профессиональный арендодатель.

Вы можете посмотреть на состав арендаторов в бизнес-центре и сразу поймете, в каком из них качественное управление, а в каком - нет. По этому показателю можно определить классность офиса и профессионализм управляющей команды. Например, у нас в ParkView Office Tower такие арендаторы как Toyota, CISCO, IBM, McKinsey&Company, Total, Европейская Комиссия, Roche, VISA и Beeline и другие. Второй яркий пример: PRIME Business Park состоит из четырех блоков, которым больше 20 лет. В 2014 году там освободилось 75% офисных помещений. Нам нужны были оперативные решения для поддержки бизнеса, и мы провели реконструкцию здания, сделали ре-концепцию и ре-коммерциализацию. На сегодня мы заполнили это здание класса B+ такими клиентами как Forte Bank, DHL, посольство Малайзии, Imperial Tobacco, Interoil Holding, Pfizer и Otto Group, Turkish Airlines, Motorola, Thomson Reuters. Сейчас здание заполнено на 98%, и это успешный проект. 

- Ваше офисное здание в регионе – как в нем обстоят дела?

- В Кокшетау нет локальных офисов крупных компаний и там концепция другая. БЦ «Капитал» - это 3 500 квадратных метров. Клиенты арендуют небольшие площади по 50 квадратных метров. Как правило, это индивидуальные предприниматели - нотариусы, частные судебные исполнители, коллекторские компании. Есть и крупные арендаторы – Цесна Банк, филиал Единого накопительного пенсионного фонда, Центр обучения языков. Как результат, данный бизнес-центр заполнен более чем на 95%; думаю, это очень успешно. При том нельзя не учитывать, что в такого рода зданиях есть риск частой смены арендатора в виду того, что договора подписываются максимум на год: долгосрочные договора подлежат регистрации, и арендаторы не готовы брать на себя данные обязательства.  Как следствие, каждый год при подписании договора мы проходим испытание рынком на предмет конкурентной цены, клиентам нужны более гибкие условия. Мы не можем не учитывать специфику конкретной локации.

- По вашей оценке, что ждет рынок офисной недвижимости Астаны и Алматы в ближайшей перспективе? 

- Как и у деловой активности, на рынке недвижимости есть свой цикл. Он состоит из четырех фаз - чрезмерная застройка, коррекция, стабилизация, развитие. Чрезмерная застройка была в конце 2014 года. После падения цен на нефть и девальвации тенге произошла коррекция. Вопрос – завершена ли фаза коррекции или еще нет? Достиг ли рынок дна или уже выходит из него? Я думаю, что выходит. На рынке офисной недвижимости Алматы уже началась стабилизация. Эта осень для нас успешная - только за последние два месяца мы подписали новые контракты с очень хорошими компаниями по ParkView Office Tower. Одна из этих компаний международный бренд H&M. До этого почти три первых квартала 2016 года на рынке не было активности вообще. Мы сохранили все, что у нас было, но возможности нового роста не было. Все компании отложили решения по переезду, расширению офиса, реализации новых проектов и ждали, что будет с курсом тенге и инфляцией. Сейчас компании сдают бюджеты на 2017 год. А у некоторых западных компаний финансовый год длится с октября по октябрь. И мы замечаем, что они дают более оптимистичные прогнозы на следующий год. В Астане такого оживления я еще не увидел. Здесь еще коррекция, но, я думаю, совсем скоро придет стабилизация. Хотя нельзя забывать о тех изменениях рынка, которые могут иметь место в связи с завершением EXPO. Часть зданий после завершения данной выставки может быть переведена в офисные помещения, что может дать дополнительное падение стоимости аренды, правда, в основном только по зданиям класса B.

Как пример восстановления рынка могу привести Польшу. Там рынок коммерческой недвижимости, это офисы и склады, только в 2015 году возвратился по заполняемости и по ценам к уровню 2006 года, когда был пик развития. Объем инвестсделок только в офисный сектор недвижимости в 2015 году достиг 4,1 миллиарда евро. При этом рост ВВП составляет только 3,5%, что вдвое меньше роста ВВП в 2008 году. Правда, нельзя не отметить, что рынок недвижимости Польши более прозрачен ввиду того, что информация о сделках открыта как по цене, так и по сути самих сделок.

- А вот участники рынка Астаны со страхом ждут 2017 год. Они ожидают переизбыток офисной недвижимости из-за ввода большого числа площадей - EXPO и другие бизнес-центры.

- Сегодня объем офисной недвижимости Астаны достигает  миллиона квадратных метров, он перенасыщен. В течение следующего года ожидается дополнительный рост предложения на 30%. Что будет после EXPO? Эти здания останутся офисными или нет - пока неизвестно. Если предложение офисов значительно увеличится, тогда будет большая коррекция цен. Но в каком классе офисов она будет? В первую очередь, пострадает сегмент офисов класса B, где клиенты смогут получать похожее качество за более низкую цену, и в результате будут менять расположение офиса. Аренда в этом сегменте уже упала. Что касается класса премиум, к которому относится Talan Towers, он не пострадает до момента, пока не появятся другие высококлассные бизнес-центры, которые могли бы привлекать якорных международных арендаторов.

Может увеличиться разница между ставками на офисную недвижимость в Астане и Алматы. До сих пор средние ставки в Алматы выше, чем в Астане, заполняемость офисов там выше, потому что там сохраняется концентрация крупного бизнеса.

- Да, как вы говорите, пришло время арендатора… Какие требования или пожелания от них поступают?

- Основной тренд на сегодня - многие компании хотят сократить затраты на содержание офиса. Крайне редко при подписании договора инициируют уменьшение суммы штрафа на случай выхода из договора раньше оговоренного срока.  Также в контрактах клиенты стремятся добавить пункт о праве первоочередного отказа: арендодатель сообщает конкретному арендатору о появлении свободных площадей в первую очередь, и только потом предлагает свободную площадь другим потенциальным арендаторам на рынке.

Согласно данным IDC (International Data Corporation - консалтинговая компания, занимается изучением мирового рынка информационных технологий и телекоммуникаций), 40% людей в мире мобильны, и им не требуется постоянное рабочее место. 55% рабочих мест не используются в течение дня. Поэтому актуален формат hot desking (с англ. горячий стол – авт.), когда одно рабочее место используется в разное время многими сотрудниками.

Лидеры в создании новых форматов офисных пространств - Microsoft и Google. Они делят офис на зоны - кухня, переговорная, зона неформального общения, отдыха, логистики и прочее. И они выберут офисное здание, где можно очень легко и быстро все поменять.

Сейчас в компаниях, как правило, не нужны штатные сотрудники, которые принимают почту, делают чай и кофе. Поэтому в мире развивается формат serviced offices, то есть офисы с обслуживанием. Мы первые в Казахстане внедрили этот формат в ParkView Office Tower. Одному арендатору сдали на длительный срок большую площадь, которой он управляет, создает условия и сдает небольшие офисы в субаренду на короткий срок. Субарендатор приходит на все готовое и ему не нужно думать об обслуживании офиса.

Я осведомлен, что на рынок Казахстана планируют зайти международные игроки и развивать здесь этот формат. Самые известные бренды в данном сегменте - это компании Regus, ServComp и DaVinci Offices. Уверен, по крайней мере, один из них уже в ближайшее время заявит о своем дебюте на рынке.

- Если будет массовый переезд офисов крупных компаний из Алматы в Астану, то для вас это несет определенные риски?

- Если будет еще одна волна, то переезд коснется финансовых организаций и компаний "большой четверки" - PricewaterhouseCoopers, Deloitte, Ernst&Young, KPMG. На сегодня я оцениваю риск такого сценария как «умеренный» и рассматриваю возможность такого рода событий в пятилетней перспективе.  Офисы "большой четверки" есть в Астане, но они гораздо меньше, чем в Алматы. Такую ситуацию мы пережили в 2012 году и в течение 12 месяцев нашли новых клиентов. Мы не можем не учитывать данные риски и, безусловно, планируем наши дальнейшие действия. Если крупные международные компании и будут релоцировать свои офисы из Алматы в Астану, то они будут рассматривать лучшее предложение рынка, а это, прежде всего, Talan Towers. 

- Насколько сложно в Казахстане подбирать специалистов сфере управления офисной недвижимостью?

- Я пять лет обучался в университете Польши только управлению недвижимостью. В Казахстане пока нет такого обучения. Но владельцы недвижимости и просто сотрудники хотят учиться. Есть специалисты, которые учились за рубежом год-два, проходят курсы и получают всевозможные сертификаты. Есть примеры, когда учатся самостоятельно и читают книги, это тоже хорошо. В очень конкурентной среде, когда условия на рынке диктуют арендаторы, специалисты должны быть очень конкурентоспособными. Их задача – привлечь качественных арендаторов: каждый клиент должен быть разумно подобран.

В Казахстане действует несколько профессиональных объединений, которые организуют курсы по управлению недвижимостью с выдачей сертификатов (RICS, IREM). Там можно получить знания по оценке недвижимости, маркетингу, продаже. Последние годы показывают, что рынок развивается особенно интенсивно, и самое главное - растет количество профессионалов в данной отрасли. Для международных компаний-арендаторов это показатель прежде всего того, что с ними будут говорить на одном профессиональном языке.

Дина Ермаганбетова