В ступоре или штопоре пребывает рынок жилья?

20 Октября 2016 16:10

Начало нового сезона не принесло традиционного роста спроса – потенциальные покупатели в ожидании лучших предложений. 

Согласно данным комитета по статистике министерства национальной экономики, в сентябре 2016 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья в Казахстане составило 16 943 и по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилось на 5%.

То есть месяц, с которого, как правило, стартует новый сезон на рынке недвижимости после летнего отпускного затишья показал обратную тенденцию. Число сделок сократилось как в регионах с традиционно невысокими доходами населения (преимущественно сельскохозяйственные области) - Акмолинская (-10,8%), Павлодарская (-10,8%), Северо-Казахстанская (-9%), так и в нефтяных - Атырауская область (-17,4%), Западно-Казахстанская (-5,9%). Падение зафиксировано и в Астане (-7%). 


Источник: комитет по статистике МНЭ РК 

В результате падения спроса цены на недвижимость несколько снизились. По официальным данным, в сентябре 2016 года по сравнению с предыдущим месяцем расценки на новое жилье упали на 0,4%, перепродажи благоустроенного – на 0,5%. 

Источник: комитет по статистике МНЭ РК 

Давление государства
То, что летняя, как правило, сезонная стагнация на рынке стала трендом, подтверждают и участники рынка.

«Да, мы ожидали всплеска покупательской активности после летних каникул, но этого не произошло. Рынок действительно пребывает в стагнации, и это - тенденция», - говорит директор по развитию агентства недвижимости (АН) Ramazan Real Estate Галым Искаков.

Основные причины падения спроса все те же, утверждает специалист: низкие цены на нефть, колебания курса тенге и малодоступная ипотека. Но с недавнего времени отмечен еще один фактор, который, по его словам, тоже начал давить на рынок – государственная программа «Доступное жилье – 2020». Дополнительное предложение квадратных метров начинает влиять на ценообразование и настроение покупателей, утверждает Галым Искаков.

«Предложение на рынке увеличилось, так как по программе «Доступное жилье-2020» число вводимых и возводимых объектов растет с каждым днем. Если есть возможность получить дома по госпрограмме в какой-то перспективе, то нет и крайней необходимости приобретать недвижимость прямо сегодня», - говорит г-н Искаков.

Руководитель отдела продаж столичного АН «Квадрат» Тимур Хайрулин отмечает, что большой объем жилой недвижимости, который будет введен на территории выставочного комплекса EXPO, неминуемо отразится на рынке первичного жилья эконом-сегмента в Астане. И добавляет, что для покупателя ситуация нынешнего года резко отличается от прошлогодней.

«Если в августе 2015 года резкие скачки курса заставляли людей принимать решение более активно, то на сегодняшний день их ничего не подталкивает к принятию быстрых решений. Есть время подождать более выгодного предложения. Надо учесть, что и часть населения смогла удовлетворить свой спрос в прошлом году на девальвационной волне, если имели накопления в долларах. Сейчас мы имеем дело с отложенным спросом, но доходы населения не растут», - считает Тимур Хайрулин.

Правда, данная ситуация больше характерна для столичного рынка. В Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана (ОАКР) ситуацию объясняют просто: продавцы выставляют объекты по максимальным ценам, по которой покупатели не готовы приобретать.

«Кроме того, на фоне снижения цен с рынка ушли продавцы ликвидных объектов, а те, кто остались, завышают цену. И в продаже сегодня в основном дорогие объекты старых годов постройки - иначе говоря, выбирать не из чего. Многие покупатели из разряда инвесторов ждут более выгодных времен для своих инвестиций – то есть падения цен», - добавляет вице-президент ОАРК Лариса Степаненко.

Если смотреть данные по количеству сделок купли-продажи жилья в годовом выражении, то о падении рынка говорить не приходится. Так, за январь-сентябрь 2016 года по сравнению c соответствующим периодом прошлого года количество сделок купли-продажи в целом по стране возросло на 13,3%, да и средняя стоимость квадратного метра выросла на 13% до 251 105 тенге.


Источник: комитет по статистике МНЭ РК 

Правда, в ОАРК полагают, что по итогам года показатели могут выглядеть не такими радужными из-за отсутствия причин для роста.

«Дело в том, что все это время рынок отыгрывал введение плавающего курса тенге. Цены у застройщиков в тенге остались на прежнем уровне, что и повлекло массовые продажи. Рост стоимости квадратного метра объясняется же, прежде всего, пересчетом возросшего курса доллара к тенге. На финише 2016 года показатели могут разниться с предыдущим периодом в пределах 10-15%. Думаю, что будущий год для казахстанского рынка будет переломным. Спрос сохранится в сегментах первичного и вторичного жилья эконом- и комфорт-класса, земельных участков для застройки бюджетных жилых домов, коммерческой недвижимости стоимостью до 100 миллионов тенге. Ценовые колебания возможны в пределах 10-20%. Многие предложения бизнес- и элит-класса останутся невостребованными из-за высокой цены и небольшого спроса», - полагает вице-президент ОАРК Лариса Степаненко.

EXPO-2017 – повод для оптимизма
Что касается рынка недвижимости Астаны, то необходимую поддержку ему окажет именно глобальный проект, сходятся во мнении эксперты. Они полагают, что если до конца года не случится еще одной девальвации тенге, то резких изменений в стоимости ожидать не стоит. Возможная глубина коррекции до конца 2016 года - 5-10% со знаком минус. Поскольку следующий год начнется под знаком EXPO.

«Если цены на жилье в августе-сентябре 2016 года стремительно падали, то в октябре они стабилизировались. В столице средняя стоимость жилья на правом берегу сложилась в диапазоне от 270 000 тенге до 330 000 тенге за квадратный метр, на левом берегу - от 300 000 тенге до 500 000 тенге за квадратный метр в зависимости от классности жилого объекта», - говорит представитель столичного АН «Квадрат» Тимур Хайрулин.

В АН «Витрина» также не исключают возможную коррекцию цен до конца 2016 года на уровне не более 5-7%. Некоторое снижение они прогнозируют и в начале следующего года, но лишь на недвижимость эконом-класса (до 2004-2007 годов постройки). И уточняют, в районе выставки EXPO никакие корректировки не ожидаются.

«Цены на ликвидное жилье (район EXPO-2017, левый берег в целом) будут держаться на том же уровне, что и сейчас. Почему? Потому что это инвестиции в будущее. А ввиду того, что инвестировать помимо недвижимости у нас некуда, то делайте выводы сами», - добавляет специалист по недвижимости АН «Витрина» Ергазы Мусатаев.

«Даже если сейчас спрос не такой хороший, какой нам хотелось бы, то приближение EXPO-2017 радует. Думаем, что уже в начале следующего года рынок начнет оживляться, то есть зимней «спячки», которая обычно наблюдается во всех сферах бизнеса, не прогнозируем. Следующий год не такой, как обычно, следующий год - EXPO-2017», - выражает оптимизм и директор по развитию Ramazan Real Estate Галым Искаков.

Айя Тагирова