«У застройщиков нет видения, что будет через полгода»

Казахстанцы перестали вкладывать в долевой жилстрой для извлечения инвестприбыли.

24 Мая 2018 07:00 Автор: Динара Куатова
«У застройщиков нет видения, что будет через полгода», Жилье, строительство, недвижимость, Фонд гарантирования жилищного строительства, ФГЖС, Долевое строительство

Инструмент гарантирования жилищного строительства работает в Казахстане с октября 2016 года, однако популярности ему это не прибавляет. Сегодня застройщики предпочитают получать разрешение на привлечение средств дольщиков в акимате либо идти обходными схемами. О ситуации на рынке долевого строительства в интервью abctv.kz рассказал председатель правления АО «Фонд гарантирования жилищного строительства» Данияр Жумашов.

– Сколько объектов жилищного строительства получили гарантию ФГЖС? Какова их общая площадь?

– На сегодняшний день 10 объектов получили гарантию ФГЖС на сумму 27 миллиардов тенге. Общая площадь составляет 135 тысяч квадратных метров. Это четыре проекта в Астане, четыре – в Алматы и по одному проекту в Шымкенте и Уральске.

– В 2017 году гарантию получил только один застройщик – корпорация «Базис-А». Чем объясняется такой результат?

– На тот момент застройщики не были осведомлены о появлении нового механизма по привлечению денег дольщиков. Со стороны фонда велась разъяснительная работа. Мы проводили презентации, встречи с девелоперами. Надо отметить, что процесс подготовки документов для получения гарантии в среднем у строительных компаний занимает от двух до трех месяцев.

Это достаточно длительная по времени процедура, которая заставляет застройщиков взвешенно подходить к данному вопросу. Так как по законодательству в сфере жилищного строительства есть еще два механизма, которые позволяют привлекать средства дольщиков: возведение каркаса за счет собственных средств либо получение проектного финансирования от банков второго уровня (БВУ). Многие застройщики взвешивают плюсы и минусы.

Мы продолжаем работать с застройщиками, обсуждать моменты в сегменте долевого строительства. Помимо вовлеченных в систему гарантирования жилищного строительства проектов на 27 миллиардов тенге, мы сейчас прорабатываем проекты на сумму 60 миллиардов тенге.

– На какой стадии строительства были объекты при получении гарантии и в какой находятся сейчас?

– Каждый объект уникален. Какие-то объекты уже заходили в достаточно высокой стадии готовности, некоторые объекты заходят с нуля, с фундамента. С текущим состоянием объектов можно ознакомиться на нашем сайте, где мы ежемесячно выкладываем фотографии с объектов, еженедельные отчеты компаний. То есть на сайте фонда можно ознакомиться индивидуально с каждым проектом, понять уровень готовности жилых зданий.

– Сколько проектов введено в эксплуатацию?

– Из 10 проектов, заручившихся гарантией ФГЖС, в эксплуатацию введен один – в Астане. Дом сдан в марте этого года. Объект насчитывает порядка 150 квартир. Это проект корпорации «Базис-А». Люди уже получили ключи в этом доме.

– Как работает механизм при возникновении гарантийного случая?

– Гарантийный случай по закону наступает в трех ситуациях. Первая – если в судебном порядке компания объявлена банкротом. Вторая – если застройщик допустил нецелевое использование средств и в течение 15 рабочих дней не вернул эти деньги. И третья – если стройкомпания опаздывает по срокам более чем на девять месяцев от даты ввода в эксплуатацию.

В этом случае фонд уже берет обязательства на себя и за счет собственных средств достраивает этот объект. Затем за счет продажи нереализованных долей мы возмещаем свои убытки. То есть у дольщиков есть стопроцентная гарантия, что объект будет достроен, что бы ни случилось.

– Компания, начавшая строительство проблемного объекта, отстраняется от проекта?

– Здесь уже все будет зависеть от индивидуального случая. Если действительно срыв строительства произошел по вине компании, то мы можем отстранить ее. И в этом случае уполномоченная компания, которая имеет право заниматься только этим проектом, под нашим прямым контролем завершает строительство.

– Какие требования предъявляются к застройщикам, претендующим на получение гарантии ФГЖС?

– Все условия определены законом о долевом строительстве. Компания должна иметь опыт строительства не менее трех лет. Помимо этого, если застройщик собирается строить в Астане, в Алматы, у него должен быть опыт ввода в эксплуатацию не менее 18 тысяч квадратных метров, в регионах – девять тысяч квадратных метров.

Конечно, организация должна иметь лицензию. Также девелопер должен иметь земельный участок в собственности или в долгосрочной аренде либо у него должен быть проект. У него должно быть 10-15% от стоимости проекта. То есть компания должна обеспечить собственное участие в проекте в виде денег или незавершенного строительства.

У нас есть также требование к финансовой устойчивости компании. В последние два года застройщик должен быть безубыточным, также у него коэффициент долга к собственному капиталу не должен быть больше семи, так называемое кредитное плечо. Исходя из всех этих параметров, рассчитывается балл для этой компании. Если застройщик всем этим требованиям соответствует, то, в принципе, он может получить гарантию фонда.

– Как Вы оцениваете качество стройкомпаний-заявителей?

– Наиболее частая причина, по которой многие компании не подходят установленным фондом параметрам, – это несоответствие требованию по безубыточности компаний. То есть застройщики не были заинтересованы показывать свою прибыль. И эта проблема становится актуальной.

Такая же ситуация и с собственным капиталом. Застройщики регистрируются с минимальным капиталом, который сегодня составляет 100 тысяч тенге. Плюс собственный капитал может формироваться за счет прибыли. Многие компании не были заинтересованы показывать свою прибыль. В итоге если есть какие-то кредиты, займы, то получается, что автоматом компания не соответствует нашим требованиям.

В основном вопросы к застройщикам возникают по части финансовой устойчивости. К сожалению, на сегодняшний день строительные компании, за исключением нескольких, не планируют больше чем на полгода вперед. То есть, в принципе, у них нет уверенности, что завтра будет какой-то объект. Есть один объект, они его завершили, но будут ли следующие? Ни у кого нет этого видения.

– Сколько заявок в фонд на получение гарантии было отклонено? По какой причине?

– В целом нам поступило 11 заявок, только по одной компании у нас было отклонение заявки. Компания не соответствовала требованию в части соотношения долга и капитала, то есть были большие обязательства.

– В Казахстане в 2016 году был принят Закон «О долевом участии в жилищном строительстве». За год его действия недобросовестные застройщики научились обходить его. Какова позиция фонда по этой проблеме?

– В первую очередь вопрос стоит в осведомленности населения и гражданской позиции каждого жителя Казахстана, который собирается вкладываться в долевое строительство. Пока мы будем позволять обманывать себя, ситуация будет продолжаться. Необходимо, чтобы каждый, прежде чем покупать жилье, особенно вкладываться в долевое строительство, смотрел, на что он идет, оценивал свои риски.

Многие покупаются на привлекательные цены. В основном эти компании предлагают цены значительно ниже рыночных. Здесь уже есть повод задуматься. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Пока наше население будет верить таким схемам, это будет продолжаться. Поэтому я призываю население требовать соблюдение норм закона. Есть только три законных метода привлечения средств дольщиков.

Остальные пути – обходные серые схемы. Я призываю население голосовать своим рублем только за компании, работающие в рамках закона. Если завтра будут проблемы, то в рамках закона все можно будет решить. Риски будут закрыты, вопрос найдет положительное решение, если будет гарантийный случай.

– Но, если серые схемы практикуются, не значит ли это, что закон не защищает в полной мере интересы дольщиков? Например, застройщики создают жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и уже в этом статусе привлекают деньги дольщиков. Есть и другие методы. Не планируется редакция законодательства, чтобы исключить эти схемы?

– Мы внесли свои предложения в части доработки законодательства. Хочу отметить, что Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» новый. В нем были кардинально изменены подходы. Но, как в любом начинании, могут быть пробелы.

По мере отработки вопросов со строительными компаниями возникают определенные ситуации. Мы эти моменты стараемся фиксировать. Мы собрали и внесли первый пакет предложений. Пока он находится на рассмотрении в госорганах.

Касательно жилищно-строительных кооперативов. Конечно, идея ЖСК неплохая. Есть положительные примеры деятельности ЖСК. Но, к сожалению, в наших реалиях отрицательных примеров больше. Находятся люди, которые стараются все обратить в свою пользу. Думаю, что клеймить все ЖСК не стоит. Данный вопрос требует глубокого изучения, доработки. Нужно закрыть определенные пробелы, которыми сейчас пользуются недобросовестные лица.

– Есть еще способ заключать предварительные договоры с дольщиками.

– Заключение предварительных договоров в Казахстане не запрещено. Эта норма регламентирована Гражданским кодексом. Она очень обширная и касается покупки любой собственности, не только покупки жилья. То есть предварительный договор купли-продажи недвижимости не является незаконным.

Вы можете совершить эту сделку, но важно при оформлении не вносить денег на счет застройщика. Как только начинает производиться оплата по этому договору в стадии строительства – это уже прямое нарушение законодательства. Предварительный договор купли-продажи жилья сам по себе законен, в случае если деньги вносятся только после того, как объект введен в эксплуатацию.

– Вы сказали, что разработали пакет предложений по редакции закона о долевом участии в жилстроительстве. Можете подробнее рассказать о них?

– Этот пакет инициатив сейчас находится на рассмотрении в Министерстве по инвестициям и развитию. Отмечу, что еще будет много дискуссий на эту тему. В пакете изменений были собраны предложения застройщиков плюс видение ФГЖС. Инициативы направлены на упрощение процесса получения гарантии застройщику, но не в ущерб качеству.

– С какими банками ФГЖС работает сегодня?

– В данной части мы сегодня работаем с ЖССБ. Это наша сестринская компания. Если у объекта есть наша гарантия, то ЖССБ может прокредитовать дольщика без дополнительного залога на приобретение доли в этом строящемся доме. К сожалению, мы пока цифры не сверяли. Механизм начал действовать с конца прошлого года. Я думаю, что рано будет подводить итоги. Понимание, рабочий это механизм или нет, появится по итогам 2018 года. Пока он работает в пилотном режиме.

– 2015 год окрестили «темным временем» для рынка жилстроительства, особенно для Астаны. На этот год пришлась вторая волна проблемных долевых объектов, обмана дольщиков. Наблюдается ли в этой связи отток инвестиций в жилищное строительство со стороны населения?

– Сегодня ситуация такова, что, наоборот, на рынке нет ажиотажа. Рынок достаточно стабилен. Если раньше на рынке долевого строительства преобладали люди-инвесторы, которые приобретали это жилье не с целью проживания, а рассматривали покупку с целью инвестиций на будущее, чтобы затем перепродать с определенной прибылью, то сегодня произошел отток таких инвесторов. На рынке остались именно те люди, которым действительно необходимо жилье. Они не собираются спекулировать.

– Сколько в Казахстане стройкомпаний, которые привлекают средства дольщиков?

– По информации Комитета по делам строительства Министерства по инвестициям и развитию, было выдано порядка 63 разрешений на привлечение средств дольщиков. Это включая наши гарантии.

– Насколько перспективен инструмент гарантирования жилищного строительства? Каковы планы ФГЖС на 2018 год?

– В целом на этот год план – выдать гарантии порядка на сумму 40 миллиардов тенге. Наша цель – достичь этого показателя. Продукт гарантирования жилстроительства имеет большой потенциал, потому что исторически наш рынок жилищного строительства был привязан к привлечению дольщиков.

Гарантия – это именно тот механизм, который дает уверенность дольщику. Инструмент также дает застройщикам возможность практически в стадии фундамента привлекать и использовать средства дольщиков.

– Пока же стройкомпании предпочитают обращаться в акиматы за разрешением.

– Я думаю, что этот процесс больше присущ переходному периоду. Пока закон вводился в действие, у многих компаний уже были открыты кредитные линии, уже был возведен каркас.

Им было проще идти по другим механизмам. Но я думаю, время расставит все на свои места. Когда все объекты будут введены в эксплуатацию, уже нужно будет начинать новые объекты, гарантирование фонда будет намного конкурентоспособнее.

Динара Куатова