«7-20-25» запущена, вопросы остаются

Нацбанк объявил о первых выданных ипотечных займах.

04 Июля 2018 15:05 Автор: Татьяна Батищева
«7-20-25» запущена, вопросы остаются, ипотека, Нурлы жер, 7-20-25, Жилстройсбербанк Казахстана, ЖССБ, Казахстанская ипотечная компания, НПП «Атамекен», Нацбанк РК

Председатель Нацбанка Данияр Акишев на сегодняшнем пресс брифинге в Алматы сообщил о начале реализации программы «7-20-25». Специализированная компания «Баспана», дочерняя компания Нацбанка, подписала соглашения с семью банками-партнерами, уже выданы семь первых ипотечных займов в Алматы, Актау, Астане, Усть-Каменогорске и Уральске, в дальнейшем после решения технических вопросов к программе подключатся еще два банка. Мы ожидаем, что программа простимулирует спрос со стороны казахстанцев на жилье и положительно повлияет на темпы строительства, сказал он журналистам.

Отвечая на вопрос abctv.kz о потенциальных рисках заемщиков, в случае если застройщик не сдаст своевременно жилье в эксплуатацию, глава центробанка пояснил, что вопросы срочности и своевременности строительства не должны волновать граждан, поскольку банки будут выдавать ипотеку только под то жилье, которое уже сдано в эксплуатацию, и когда застройщик продает его от своего имени. Соответственно, вопросы, связанные с долевым строительством или участием в долевом строительстве, никаким образом в программу не попадают, уточнил г-н Акишев.

Портфель займов составляет 1 трлн тенге, максимальная сумма кредита определена по Алматы и по Астане в пределах 25 млн тенге, в других городах – 15 млн тенге. Программа нацелена на людей, покупающих жилье в первый раз, и, наверное, они не пойдут сразу покупать огромнее квартиры – это доступное жилье, поэтому его цена должна быть ограничена, пояснил Данияр Акишев. Кроме того, ценовой потолок нужен для того, чтобы не допустить вовлечения в программу объектов недвижимости, которые вряд ли являются социально ориентированными.

Председатель Нацбанка еще раз акцентировал внимание на то, что программа не предполагает иждивенчества, а лишь дает населению комфортные условия получения ипотечного кредита. Поэтому граждане должны подтвердить свою платежеспособность на протяжении всего срока ипотеки.

«Мы только что прошли период, когда Нацбанк реализовал большую программу рефинансирования ипотечных заемщиков, это капиталоемкий продукт и достаточно дорого обошелся государству, – отметил Данияр Акишев. – Государство должно создать правильные механизмы, чтобы программа «7-20-25» работала для всех граждан страны и предоставляла им уникальные условия, с другой стороны, чтобы была жизнеспособной на длинном горизонте времени».

Напомним, что программа «7-20-25» предлагает ставку кредитования в 7% годовых в тенге на фоне более высоких рыночных ставок, требует первоначальный взнос в 20% от стоимости кредитуемого жилья, срок кредита – от 25 лет.

Далее, отвечая на вопрос abctv.kz о механизме выкупа ипотечных облигаций АО «Баспана», глава Нацбанка заявил, что вопрос этот пока преждевременный. Для Нацбанка сейчас главная задача – запустить проект и отработать механизм выдачи займов населению. Тем не менее, Данияр Акишев указал, что ипотечные облигации АО «Баспана» будут иметь наиболее высокий статус – статус ликвидных бумаг, включенных в ломбардный список Нацбанка, соответственно, будут привлекательными для инвестора, и мы ожидаем достаточно высокий спрос на эти бумаги. Статус агентских бумаг позволит инвестору избегать налогообложения по доходу. Помимо институциональных инвесторов, бумаги могут быть интересны также иным категориям инвесторов.

Поясним, что программа «7-20-25» не предполагает целевого государственного финансирования, и средства будут привлекаться на долгосрочной основе на фондовом рынке через механизм секьютиризации, когда банки «упакуют» выданные ипотечные кредиты в денежные пулы и продадут их АО «Баспана», вернув, таким образом, заемные государственные деньги обратно в систему. В свою очередь «Баспана» выпустит облигации, обеспечением которых выступят ипотечные платежи. Здесь главным вопросом становится качество заемщика, которое «Баспана» будет «продавать» инвесторам – банкам, страховым организациям, паевым фондам, ЕНПФ и другим инвесторам. Для этого состояние кредитного портфеля в обязательном порядке должно мониториться и влиять на рыночную стоимость ипотечных облигаций.

Покрывая облигации высоким статусом, регулятор, по сути, гарантирует их качество, соответственно, берет на себя рыночные риски снижения их стоимости в случае ухудшения платежеспособности заемщиков, участвующих в «7-20-25». К тому же включение в ломбардный список предполагает определенный уровень надежности, а значит, рыночная премия за риск будет минимальной. Учитывая, что инвесторы проявляют высокий аппетит к риску на фоне снижения базовой ставки, потенциальные невысокие ставки ипотечных облигаций АО «Баспана» будут конкурировать с другими долговыми инструментами государства – долгосрочными облигациями Минфина и валютными бондами казигоскомпаний. Что в идеале должно привести к повышению доходности ипотечных бумаг и сделать их обслуживание более дорогим. Затраты лягут на бюджет АО «Баспана», а через него – на материнскую компанию.

Татьяна Батищева