Дешевая ипотека грозит рынку новым пузырем

Инициатива президента «7-20-25» может взвинтить цену квадратного метра новостроек в стране, считают эксперты ИМЭП при Фонде Назарбаева.

22 Марта 2018 08:42 Автор: Динара Куатова
Дешевая ипотека грозит рынку новым пузырем, ипотека, недвижимость, жилая недвижимость, нежилая недвижимость, 7-20-25, ипотечное кредитование, Айжан Мухышбаева, цены на жилье

Цены на новое жилье в Казахстане могут взлететь вместе с запуском новой ипотечной госпрограммы «7-20-25». Доступность ипотеки вырастет моментально, и при текущем дефиците квадратных метров и трендах на снижение объемов строительства это несет инфляционные риски для рынка недвижимости.

Как удержать стоимость жилых площадей при запуске столь масштабного социального проекта, обсудили на круглом столе в Институте экономических исследований (ИЭИ) при Министерстве национальной экономики (МНЭ) Казахстана в минувший вторник, 20 марта, на котором присутствовал корреспондент abctv.kz.

«По новой программе «7-20-25» первоначальный взнос не должен превышать 20%. Таким образом, это снижение может дать возможность не только жителям крупных городов или нефтедобывающих регионов приобретать жилье в ипотеку, но и для населения из других регионов с более низкими доходами. Вместе с тем, согласно рыночным законам, более низкие ставки увеличат спрос на жилье, что, в свою очередь, может привести к повышению стоимости квартир», – озвучила риски ведущий эксперт Института мировой экономики и политики (ИМЭП) при Фонде первого президента РК Айжан Мухышбаева.

Ярким примером этому, продолжила она, служит опыт Германии, где за последние десять лет (с 2007 по 2017 год) ставки по ипотеке снизились с 5,2% до 1,5%. Ощутимое сокращение ставки увеличило спрос на недвижимость и привело к росту цен. Так, по данным Евростата, с 2013 по 2016 год жилье в ФРГ подорожало на 20%.

В качестве одной из мер, нивелирующих эту угрозу в свете новой ипотечной госпрограммы, Айжан Мухышбаева предлагает предусмотреть дифференцированный подход, а также включение в ее периметр вторичной недвижимости в регионах.

«В этом плане очень важно предусмотреть критерии предоставления жилья при законодательном закреплении программы. Есть мнения, что программа «7-20-25» должна быть направлена только на новостройки. Однако следует учитывать, что в регионах объем ввода жилья ограничен, кроме Астаны и Алматы. В связи с этим при разработке критериев было бы целесообразно использовать дифференцированную жилищную политику в разрезе регионов, исходя из их социально-экономического положения платежеспособности спроса», – пояснила эксперт.

Не исключено, что в целях удержания цен в рамках программы будет прописана предельная стоимость квадратного метра первичного жилья по регионам, а также городам республиканского значения. Однако с учетом масштабов программы (более 1 трлн тенге) и неясности как источников финансирования, так и механизма стерилизации этих денег сложно просчитать потенциал ее влияния на инфляционные процессы в среднесрочной перспективе.

Напомним, 5 марта глава государства Нурсултан Назарбаев на совместном заседании палат Парламента поручил разработать новую программу доступного жилищного кредитования населения по ставке 7% годовых, первоначальным взносом в 20% и на срок до 25 лет, которая получила упрощенное название – «7-20-25». На реализацию нового ипотечного продукта планируется привлечь 1,3 трлн тенге, что удвоит ипотечный портфель казахстанских банков, который на текущий момент составляет чуть более 1 трлн тенге.

Природа появления госпрограммы логична. Объем строительных работ в январе текущего года упал на 15% к уровню годичной давности, до 64,04 млрд тенге, следует из данных Госкомстата. В региональном разрезе основное падение зафиксировано в Атырауской области (в два раза, до 7,8 млрд тенге) и Астане (на треть, до 20,4 млрд тенге).

По итогам февраля объем выполненных строительных услуг вырос до 174,9 млрд тенге, что, впрочем, все равно на 4,5% меньше аналогичного показателя прошлого года. И негативный тренд создают Атырауская область и Астана, на которые приходится свыше 40% всех работ, где проседание составило – «минус» 28% и 24,4% соответственно. В структуре оказанных услуг падает доля услуг компаний с иностранным капиталом в пользу местных игроков.

«Сокращение объемов работ в Атырауской области и Астане [происходит] из-за снижения сооружения магистральных трубопроводов и завершения международной выставки EXPO-2017», – говорится в январском обзоре экономики Halyk Finance.

Площадь введённых в эксплуатацию новых зданий за январь-февраль 2018 года рухнула на 22,3% (или 625,7 тыс. кв. м.), до почти 2,18 млн кв. м. Среди регионов основное падение показателя приходится на города Астану (минус 40%, или на 433,8 тыс, до 660,5 тыс. кв. м.) и Алматы (более чем в два раза, или на 278,3 тыс, до 214,6 тыс. кв.м.).

Если сегментировать площади введенного жилья по типу, то основной обвал зафиксирован в секторе нежилой недвижимости – падение более чем двухкратное, до 330,2 тыс. кв. м. Причем географически основной вал падения пришелся на столицу Казахстана – почти в 10 раз, или на 451,5 тыс., до 61,3 тыс. кв. м.

Ввод жилой недвижимости за аналогичный период сократился на 10%, до 1,84 млн кв. м. Среди регионов основной негатив продуцирует Алматы, где показатель рухнул в три раза, или на 310,4 тыс., до 155,8 тыс. кв. м. Лидерами, напротив, стали Атырауская и Мангистауская области – рост в 1,5 раза (или на 47,9 тыс. кв. м.) и на 21% (44,4 тыс. кв. м.).

И, судя по инвестициям в отрасль, которые на 1 марта сократились на 7,1%, до 109 млрд тенге, и где антирекорды бьют все те же Астана и Алматы – «минус» 38,9% и 38,1% соответственно, ждать преломления негативного тренда как минимум наивно.

Ожидается, что «7-20-25» стартует во втором полугодии текущего года. Разработать проект правительство и Нацбанк обещают к маю. К этому же времени должны определиться с уже действующей жилищно-строительной программой «Нурлы жер», а в частности с одним из ее направлений – субсидированием ипотечных кредитов.

Пока же очерчены предварительные контуры программы. Известно, что для реализации «7-20-25» финрегулятор создаст новую компанию. Эта структура отчасти будет использовать принцип работы, практикуемый сегодня АО «Казахстанская ипотечная компания» (КИК), которое в рамках госпрограммы «Нұрлы жер» занимается выкупом ипотечных пулов у банков, привлекая средства на фондовой бирже.

Что ждет КИК после запуска новой ипотечной программы – вопрос также открытый. Как известно, КИК субсидирует жилищные займы с июня 2017 года. Как сообщили abctv.kz в нацкомпании, на сегодня льготную ипотеку по «Нұрлы жер» оформили 2178 заемщиков на 22,7 млрд тенге, из которых 40% (789 займов на 9,5 млрд тенге) одобрены в 2018 году.

Интерес к субсидируемой ипотеке у населения есть, а объемы выдаваемых займов, судя по динамике перечисляемых банкам от КИК субсидий, опережают плановые показатели. В 2017 году льготные жилищные займы получили 1336 человек (при плане 1000 займов) на сумму 15 млрд тенге. В этом году планировалось просубсидировать еще 7000ч займов на 105 млрд тенге.

Динара Куатова