Пустующие офисы расширяются

Конкуренция за арендатора обостряется с выходом на рынок новых игроков.

27 Июля 2018 07:00 Автор: Карина Алимова
Пустующие офисы расширяются, Офисы, офисная недвижимость, недвижимость, бизнес-центры

Несмотря на перенасыщение рынка офисной недвижимости предложением, девелоперы продолжают вводить новые бизнес-центры. Приход новых игроков сказывается увеличением свободных площадей и, как следствие, снижением ставок. Удержать клиентов могут только объекты с интересными концептуальными решениями.

Эксперты аналитического отдела компании IRISE GROUP в своем обзоре отмечают в первом полугодии 2018 года снижение заполняемости рабочих пространств на уровне 1,7% в Астане и 5% в Алматы.

По мнению аналитиков, в предстоящем году офисные площади в столице расширятся на 20%, в Алматы – на 6%. Что, безусловно, накалит конкуренцию. К слову, владельцы помещений уже идут на уступки и снижают ставки. За год аренда офисов подешевела на 3-5%. Однако уровень действующих цен на офисные квадраты пока позволяет владельцам объектов получать прибыль.

«Окупаемость в объектах недвижимости офисного здания площадью около 10 тысяч квадратных метров по-прежнему может укладываться в диапазоне семи-восьми лет. Это очень хороший показатель, потому что если сравнивать со странами Европы и Россией, то там срок окупаемости – от 15-20 лет и более. Это связано с тем, что уровень арендных ставок и себестоимость проектов в Казахстане позволяет обеспечивать довольные хорошие показатели», – считает генеральный директор IRISE GROUP Лев Тетин.

Он также отметил, что рынок коммерческой недвижимости в стране находится в переходном периоде, в котором требования конечного потребителя растут, в этой связи бизнес-центры нуждаются в концептуальном наполнении.

Астана перешагнула миллионный квадрат

В первом полугодии в Астане фонд офисной недвижимости пополнился семью бизнес-центрами класса «B» площадью 58,5 тыс. кв. м. В итоге общая квадратура рабочих пространств в столице перешагнула миллионную планку. Сегодня в административном центре страны насчитывается 102 бизнес-центра общей площадью 1,57 млн кв. м. Здания класса «А» занимают 273,2 тыс. кв. м – 11 объектов, класса «B» – 606,6 тыс. кв. м – 50 объектов, класса «С» – 177,6 тыс. кв. м – 41 объект.

К 2019 году объем офисных площадей прирастет еще на 20%. К этому времени в городе ожидается ввод пяти новых бизнес-центров площадью 210,6 тыс. кв. м. Одним из новых проектов станет многофункциональный комплекс Abu Dhabi Plaza с объемом офисных помещений класса «А» в 124 тыс. кв. м. По прогнозам аналитиков, новые объекты повлекут рост доли вакантных помещений и снижение средней арендной ставки в классе «А» на 8-10%.

По итогам первых шести месяцев текущего года арендаторы уже опустили стоимость аренды на 3-5%. За указанный период офисы класса «А» сдавались в ценовом коридоре 19-50 долларов/кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, класса «B» – 13-19 долларов/кв. м, класса «С» – 8-13 долларов/кв. м.

«Все объекты, ввод которых ожидается в Астане в ближайшие годы, – это отголоски выставки «Экспо-2017». До ее проведения мы наблюдали позитивный психологический настрой, когда все активно застраивалось. Вторая причина, почему, несмотря на перенасыщение рынка, новые здания продолжают строиться, состоит в том, что никто не исключает спрос, который имеется. На сегодня он ежегодно увеличивается на 80-100 тыс. кв. м. И владельцы новых объектов рассчитывают на то, что в этом ежегодном куске пирога они будут участвовать», – полагает Лев Тетин.

Динамика уровня заполняемости офисных помещений в Астане, (H – полугодие)

Источник: IRISE GROUP

Заполняемость офисных помещений в первом полугодии в Астане составила 74% в классе «А», 83% – в классе «B» и 91% – в классе «С». Вакантные площади в столице равны 210272 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель в классе «А» снизился на 1,7%.

В Алматы простаивает 336 тысяч кв. метров

В южном мегаполисе насчитывается 162 бизнес-центра с общей площадью 1,954 млн кв. м. Их заполняемость варьируется от 72% в классе «А» до 91% в классе «С». По сравнению с показателями годичной давности в первом полугодии 2018 года уровень вакантности в Алматы увеличился на 5%, что объясняется вводом новых офисных зданий площадью 98,5 тыс. кв. м.

Всего в Алматы пустует 336,6 тыс. кв. м офисов: класс «А» – 84,8 тыс. кв. м, класс «B» – 187,6 тыс. кв. м, класс «С» – 64,2 тыс. кв. м.

Динамика роста предложения в сегменте офисной недвижимости Алматы (кв. м)

Источник: IRISE GROUP

Стоимость аренды офисов класса «А» в январе-июне 2018 года составляла 20-60 долларов/кв. м без учета НДС и эксплуатационных расходов, тариф на офисы класса «B» варьировался 15 до 20 долларов/кв. м, класс «С» стоил арендаторам от 10 до 15 долларов/кв. м.

По подсчетам экспертов, в первом полугодии арендные ставки на офисные помещения снизились на 4-5% к уровню 2017 года.

К 2019 году алматинскими девелоперами заявлены пять новых проектов, в результате общая площадь офисных зданий увеличится на 6%, до 119,4 тыс. кв. м. В перспективе же трех лет к реализации запланированы еще семь бизнес-центров общей площадью 195 тыс. кв. м.

Карина Алимова