Жилищные программы в Казахстане слишком краткосрочны

ООН рекомендует создать в стране нацплан по развитию жилищного хозяйства.

20 Мая 2018 13:20 Автор: Динара Куатова
Жилищные программы в Казахстане слишком краткосрочны,  ЕЭК ООН, Нурлы жер,АЭФ, жилье, строительство, кредитование
Фото: shymkent.gov.kz

Долгосрочность инвестиционного планирования в Казахстане повысит эффективность реализуемых государством жилищных программ. Важность этого условия для развития строительной отрасли страны выделила на панельной сессии XI Астанинского экономического форума (АЭФ-2018) «Городские рейтинги качества жизни в Казахстане» руководитель отдела жилищного хозяйства и землепользования европейской экономической комиссии (ЕЭК) Организации Объединенных Наций (ООН) Гульнара Ролл, представляя свежий обзор по жилищному хозяйству и городскому развитию Казахстана.

«Чрезвычайно интересно - в Казахстане было огромное количество инвестпрограмм в жилищное хозяйство. И «Нурлы жер» - очень интересная - большое финансирование, чрезвычайно много строится. Но очень важно, чтобы работа по планированию в строительстве была долгосрочной. Наш анализ показал, что существующие программы инвестирования, были немножко краткосрочными. У них разные стратегии, направления, цели. Это не всегда эффективно. Поэтому наше предложение - обсудить и создать национальный план по развитию жилищного хозяйства. Может быть, на период до 2030 года, как национальной стратегии «2030». Что будет соответствовать национальным целям устойчивого развития», - подчеркнула Гульнара Ролл. 

В европейской экономической комиссии ООН также отмечают необходимость развития жилищной политики, которая сегодня профильным ведомством в лице Министерства по инвестициям и развитию РК проводится не достаточно четко.

«Существует государственный орган, который занимается жилищным строительством. Очень важно, чтобы данный госорган развился из чисто жилищного строительства в орган жилищной политики и комплексного планирования. Необходимо связать вопросы жилищного развития и городского планирования», - заявила спикер. 

Ниже abctv.kz публикует рекомендации ООН, вошедшие в исследовательскую работу организации «Национальные обзоры жилищного  хозяйства и городского развития: Казахстан». 

 

Жилищное строительство 

- Более четко идентифицировать потребности населения при разработке государственных жилищных программ. 

Государственная жилищная политика в основном нацелена на решение жилищных вопросов социально уязвимых слоев населения, государственных и военнослужащих, а также работников бюджетных организаций, права которых установлены в законе «О жилищных отношениях». Граждане, которые не попадают под определение «социально-уязвимые», но в силу объективных причин не могут приобрести жилье на рыночных условиях, вынуждены самостоятельно решать свои жилищные проблемы. Таким образом, необходимо предусматривать проведение оценки спроса населения на жилье, возводимое в рамках реализации государственных программ. Это позволит разрабатывать более адресные программы, итоги реализации которых будут более востребованы. 

- Стимулировать развитие внутренних источников долгосрочного финансирования в национальной валюте, "дедолларизация" экономики. 

В настоящее время наблюдается дефицит источников долгосрочной ликвидности в национальной валюте. Основным каналом привлечения заемных средств для экономики остаются кредитные организации. Одновременно база фондирования банковского сектора 70% из депозитов, из которых порядка 50% - депозиты в иностранной валюте. С целью снижения рисков банки в настоящее время предпочитают краткосрочное кредитование с быстрой «оборачиваемостью». Фондовый рынок страны также не выполняет функцию канала привлечения долгового долгосрочного финансирования. Внутренний рынок ценных бумаг и институциональных инвесторов также нуждается в развитии. В частности, рынок ипотечных ценных бумаг в настоящее время не развит в силу отсутствия инвесторов в долгосрочные активны. Формирование полноценной пенсионной системы позволит обеспечить спрос на ипотечные ценные бумаги и может стать одним из источников долгосрочных ресурсов для выдачи ипотечных кредитов. Повышение ликвидности и прозрачности рынка ценных бумаг позволит сформировать основы для расширения долгосрочного кредитования кредитными организациями, в том числе ипотечного.  

- Обеспечить стабильный приток внешних долгосрочных инвестиций в экономику страны. 

С целью повышения инвестиционной привлекательности правительству следует предпринимать шаги по улучшению позиций страны в различных инвестиционных рейтингах. В частности, в рейтинге Doing Business за 2015 год по показателю «Получение разрешений на строительство» Казахстан занимает 22-е место  и находится в тройке лидеров среди стран бывшего СССР - Эстонии и Литвы (9 и 16 место соответственно), а по показателю «Ведение бизнеса» страна находится на 35-м месте, что также является весьма хорошим показателем. Однако по показателю «Подключение к электрическим сетям» республика занимает 75-е место, что свидетельствует о наличии потенциала роста привлекательности для внутренних и зарубежных инвесторов. Обеспечение долгосрочного фондирования для ипотечного кредитования в сочетании с реализацией мер по снижению рисков будет способствовать снижению ставок по ипотеке, что повысит доступность ипотечного кредитования для населения. 

Высокая оценка инвестиционных уровней РК в основных международных рейтинговых агентствах также способствует повышению привлекательности казахстанского фондового рынка. 

- По завершении программы «Нурлы жер» поддерживать отработанные механизмы посредством введения новых программ, которые должны учитывать, в том числе, индикаторы жилищной обеспеченности или нормы площади жилья для предоставления. 

Успешная реализация программы «Нурлы жер» существенно продвинет решение проблемы обеспечения населения жильем, но после ее завершения необходимо, чтобы отработанные механизмы продолжали действовать. Если исходить из данных по необходимому вводу жилья, то с учетом цели достижения жилищной обеспеченности в 2020 году 22 кв.м, необходимо увеличить объем ежегодного строительства с планируемых программой 10,4 млн кв. м.

Если исходить из количества учтенных нуждающихся в жилье (2,5 млн человек), то реализация программы полностью не решит проблему предоставления жилья, потому что в рамках программы предусмотрено строительство жилья для 1,5 млн человек. Также необходимо учесть, что количество нуждающихся увеличится за период реализации программы.

Помимо этого, существует неучтенная потребность в жилье тех хозяйств, которые не относятся к социально-уязвимым категориям с правом на жилье в коммунальном фонде и не являются вкладчиками ЖССБ, так как их доходы не позволяют делать накопления и покупать жилье по ипотеке. 

- Повысить «прозрачность» сектора жилищного строительства. 

Сегодня на рынке жилищного строительства наблюдается низкий уровень конкуренции, высокие административные барьеры, высокие риски и низкая прозрачность для кредитования, а также зависимость от прямых инвестиций граждан, которые фактически несут риски. Иностранные участники фактически отсутствуют на данном рынке. Повышение «прозрачности» сектора жилищного строительства будет способствовать повышению конкуренции, в том числе благодаря приходу иностранных компаний, снижению стоимости жилья и повышению его доступности для населения.  

- Повысить энергоэффективность жилищного фонда. 

Правительству Казахстана необходимо проводить политику стимулирования повышения энергоэффективности жилищного фонда. Кредиты с целью улучшения энергоэффективности на сегодняшний день предлагают только микрофинансовые организации, однако они имеют ограничения в части суммы кредита и не могут удовлетворить весь спрос в данном сегменте. Банки в своей линейке имеют стандартный кредит на ремонт, который заемщик может использовать на цели улучшения энергоэффективности своего жилья. В то же время правительству РК на государственном уровне необходимо проводить политику по внедрению мирового опыта в части кредитования мероприятий по увеличению энергоэффективности жилья, которые будут давать заемщикам определенные льготы (например, снижение платы за коммунальные услуги). 

- Устанавливать требования по энергоэффективности возводимых зданий на этапе выдачи разрешений на их строительство (с указанием класса энергоэффективности будущего здания) и проверять класс энергоэффективности на этапе его эксплуатации. 

Наличие строительных норм и правил по обеспечению энергоэффективности зданий само по себе не является гарантией строительства энергоэффективных жилых зданий. Государство должно устанавливать требования по энергоэффективности (включая класс энергоэффективности будущего здания) на этапе выдачи разрешения на строительство объекта. В случае внесения изменений в проектную документацию на этапе строительства объектах (речь о санкционированных изменениях) должны быть разработаны мероприятия по достижению заявленного класса энергоэффективности и обеспечено их выполнение. 

- Ввести требования к заказчикам и владельцам зданий по маркировке энергоэффективности здания. 

Показатели энергоэффективности зданий должны быть  представлены в местах, доступных для обозрения покупателям жилья, например, на табличках на фасаде зданий. Для этого необходимо ввести требования к заказчикам и владельцам зданий по маркировке энергоэффективности, что позволит стимулировать процесс изменения сознания людей и развивать рынок энергоэффективного жилья. 

 

Жилищный сектор 

- Определить отдельный национальный государственный орган, отвечающий за жилищную политику, развитие жилищного и коммунального секторов 

Вопросы, связанные с реализацией жилищной политики, жилищными отношениями, удовлетворением потребностей населения в жилье и коммунальных услугах, в настоящее время отнесены к сфере министерства по инвестициям и развития РК, за исключением регулирования деятельности субъектов естественных монополий, предоставляющих населению коммунальные услуги, которое относится к полномочиям МНЭ РК. На оба министерства возложен широкий круг других вопросов, носящих стратегический характер. Жилищный и коммунальный секторы не являются приоритетными для указанных министерств. Учитывая масштаб задач по строительству жилья, модернизации коммунальной инфраструктуры и существующего жилищного фонда, улучшению системы управления и содержания многоквартирного жилищного фонда, целесообразно определить отдельный центральный государственный органа со статусом министерства, для разработки и реализации государственной политики в жилищном и коммунальном секторах. 

- Разработать единый подход к проведению национальной политики в сфере жилищного сектора и жилищного финансирования.

Правительству Казахстана следует разработать всеобъемлющие директивные рамки, которые будут определять структуру и ход осуществления национальной политики в области жилищного сектора и жилищного финансирования. Разработка единой государственной стратегии в сфере жилищного сектора позволит закрепить ориентиры для развития сектора жилищного финансирования и жилищно-коммунального хозяйства в долгосрочной перспективе и систематизировать и синхронизировать все имеющиеся в настоящий момент государственные программы, инициативы и планируемые реформы, в том числе расходы на их проведение. В данной стратегии необходимо разграничить полномочия центральных и региональных властей в части реализации конкретных жилищных программ и повысить роль местных органов власти в реализации жилищной политики. 

- Усовершенствовать законодательство в сфере управления и содержания жильем, чтобы добиться повышения ответственности собственников квартир и органов управления объектов кондоминимума в должном содержании и эксплуатации многоквартирных жилых домов (МЖД), включая соблюдение норм энергоэффективности. 

Недостаточно построить энергоэффективное здание. Нужно организовать его грамотное управление. Необходимо установить сроки проведения энергоаудита, осмотров технического состояния, теплового и энергетического оборудования и ответственность за реализацию мероприятий, предусматриваемых после проведения аудита здания. В период эксплуатации эксплуатирующая организация на основе энергопаспорта выстраивает отношения с ресурсоснабжающими организациями, контролируя качественные и количественные параметры тепло-, водо- и энергоресурсов. Эксплуатирующая организация должна в соответствии с установленными сроками контролировать фактические теплоэнергетические показатели здания, проводить энергоаудит объекта и реализовать рекомендованные мероприятия по энергоэффективности. 

- Разработать меры стимулирования развития рыночных механизмов в управлении и содержании объектов кондоминимума. 

Необходимо разработать ряд мер для улучшения управления и содержания объектов кондоминимума с использованием рыночных механизмов, включая: 

А) совершенствование законодательства, регулирующего вопросы управления объектом кондоминимума, для повышения роли собственников помещений в управлении общим имуществом и упрощения процесса принятия собственниками решений; 

Б) Предоставление адресной субсидии (жилищной помощи) собственникам помещений с низкими доходами в многоквартирных домах, вне зависимости от оснований возникновения права собственности на жилое помещение, для оплаты расходов на содержание общего имущества, капитальный ремонт и повышение энергоэффективности; 

В) Просвещение собственников помещений в многоквартирных домах и стимулирование формирования спроса на профессиональные услуги по управлению и содержанию многоквартирных домов; 

Г) Содействие формированию на рынке предложения профессиональных услуг по управлению и содержанию многоквартирных домов (подготовка профессионального управляющих жилищной недвижимостью, меры поддержки нового частного бизнеса);

Д) Переход на рыночный механизм проведения капитального ремонта многоквартирных домов (отказ от единого заказчика работ по капитальному ремонту, предоставление бюджетных средств органам управления объектами кондоминимума при условии предварительного накопления собственниками помещений в многоквартирном доме средств на капитальный ремонт), содействие кредитованию капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов. 

- Разработать план создания сектора некоммерческого арендного жилья (без права выкупа помещений). 

Правительству рекомендуется рассмотреть вопросы развития сектора доступного (некоммерческого) и социального арендного жилья для улучшения жилищных условий потребностей домохозяйств, не имеющих права на жилище из коммунального жилищного фонда и возможности приобрести жилье в собственность на рынке. Для разработки плана программы создания некоммерческого арендного жилья можно рекомендовать использовать опыт европейских стран (Дания, Нидерланды), в которых собственниками такого жилья, предназначенного для различных социальных групп с разным уровнем доходов, являются специализированные некоммерческие организации, пользующиеся значительной государственной поддержкой. Для создания фонда некоммерческого арендного жилья необходимы специальные меры господдержки некоммерческих заказчиков и застройщиков, чтобы снизить их затраты на строительство такого жилья и сделать арендную плату доступной для большинства населения. В число таких мер могут входить налоговые льготы, субсидии на строительство, льготное долгосрочное кредитование, предоставление земельных участков под застройку бесплатно или за субсидируемую плату, обеспечение застраиваемого земельного участка коммунальной инфраструктурой. Реализацию программы создания некоммерческого арендного жилья рекомендуется начать в городах со значительным притоком внутренних трудовых мигрантов. Местным исполнительным органам может быть поручено предварительно провести оценку потребности в таком арендном жилье.

Динара Куатова